「7年も住んでいるから退去費用が高くなるのでは？」「10年住んだら壁紙やフローリングの張り替え代を全額請求されるの？」——長く住んだ賃貸アパートを退去する際、こんな不安を感じていませんか？
結論から言えば、7〜10年の長期入居は、退去費用が「高くなる」どころか「安くなる」傾向にあります。その理由は、国土交通省ガイドラインで定められた「耐用年数」と「減価償却」の考え方にあります。
この記事では、7〜10年住んだ賃貸アパートを退去する方に向けて、設備・内装材ごとの耐用年数一覧、居住年数別の借主負担割合の計算方法、実際の退去費用相場、そして高額請求された場合の対処法まで、具体的に解説します。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸物件の設備や内装材には、それぞれ「耐用年数」が定められています。耐用年数とは、その設備が通常使用できる期間の目安であり、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で具体的に示されています。
例えば、壁紙（クロス）の耐用年数は6年です。これは「6年経過すれば、壁紙の価値は1円になる」という考え方を意味します。つまり、7年以上住んでいれば、たとえ壁紙を汚してしまっても、借主の負担はほぼゼロになるのです。
借主の負担割合は、以下の計算式で算出されます。
借主負担割合 ＝（耐用年数 − 入居年数）÷ 耐用年数
例えば、壁紙（耐用年数6年）の張り替え費用が10万円で、入居期間が3年の場合：
借主負担 ＝ 10万円 ×（6年 − 3年）÷ 6年 ＝ 10万円 × 50％ ＝ 5万円
一方、入居期間が7年の場合、耐用年数の6年を超えているため：
借主負担 ＝ ほぼ0円（残存価値1円）
行政書士 松村 元7〜10年住んでいる方は、多くの設備・内装材が耐用年数を超えています。そのため、通常の使用による損耗であれば、退去費用の大部分が貸主負担となり、借主の支払いは大幅に軽減されます。
7年以上住んでいれば、以下の設備は耐用年数を超えており、借主負担はほぼゼロになります。
| 設備・内装材 | 耐用年数 | 7年居住時の残存価値 | 10年居住時の残存価値 |
|---|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 6年 | 1円 | 1円 |
| カーペット | 6年 | 1円 | 1円 |
| クッションフロア | 6年 | 1円 | 1円 |
| エアコン | 6年 | 1円 | 1円 |
| 流し台 | 5年 | 1円 | 1円 |
| ガスコンロ | 6年 | 1円 | 1円 |
一方、耐用年数が長い設備は、7〜10年住んでいても負担が発生する可能性があります。
| 設備・内装材 | 耐用年数 | 7年居住時の負担割合 | 10年居住時の負担割合 |
|---|---|---|---|
| ユニットバス | 15年 | 約53％ | 約33％ |
| 便器・洗面台 | 15年 | 約53％ | 約33％ |
| フローリング（木造22年） | 建物と同じ | 約68％ | 約55％ |
| フローリング（RC47年） | 建物と同じ | 約85％ | 約79％ |
| 畳表・襖紙 | 経年考慮なし | 100％ | 100％ |
行政書士 松村 元重要な注意点：フローリングは「部分補修」と「全面張り替え」で扱いが異なります。部分補修は経年劣化が考慮されず全額借主負担となりますが、全面張り替えの場合は建物の耐用年数に応じて減価償却されます。この違いを知っておくことが重要です。
以下の項目は、入居年数に関係なく借主が全額負担する必要があります。
具体的な負担割合は、以下のガイドライン負担割合表で確認できます。
7〜10年の長期入居の場合、多くの設備が耐用年数を超えているため、退去費用は短期入居者より大幅に安くなる傾向があります。
| 間取り | 2〜3年居住の相場 | 7〜10年居住の相場 | 主な費用内訳 |
|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K | 3〜5万円 | 2〜4万円 | ハウスクリーニング代が中心 |
| 1DK・1LDK | 4〜7万円 | 3〜5万円 | クリーニング＋消耗品交換 |
| 2DK・2LDK | 6〜10万円 | 4〜7万円 | クリーニング＋部分補修 |
| 3DK・3LDK | 8〜15万円 | 5〜10万円 | クリーニング＋複数箇所補修 |
※上記は通常の使用による損耗の場合の目安です。故意・過失による破損がある場合は別途費用が発生します。
2LDKの木造アパートに8年住んだAさんのケースで、退去費用を計算してみましょう。
行政書士 松村 元このケースでは、壁紙とクッションフロアは耐用年数を超えているため借主負担ゼロ。一方、フローリングの部分補修は経年劣化が考慮されないため全額負担、ハウスクリーニングは契約特約に基づき負担となっています。耐用年数の知識があれば、12万円分の請求を回避できた計算です。
長期入居者は「長く住んでいたから傷みが多い」と思い込み、不当な請求を受け入れてしまうケースがあります。以下のような請求には要注意です。
7〜10年住んでいると、入居時の写真が残っていないことが多いでしょう。しかし、退去時の写真撮影だけでも大きな効果があります。
退去前に必ず賃貸借契約書を読み返し、以下の項目を確認しましょう。
長期入居の場合、特別な破損がなければ敷金はほぼ全額返還されるのが原則です。多くの設備が耐用年数を超えているため、通常損耗分を差し引かれることはありません。
敷金が返還されない、または不当に減額されている場合は、以下の手順で請求できます。
原状回復義務の詳しい範囲については、以下の記事で解説しています。
7〜10年という長期間住んだ賃貸アパートを退去する際、「長く住んだから費用が高くなる」という心配は不要です。むしろ、多くの設備が耐用年数を超えているため、通常損耗であれば借主負担は大幅に軽減されます。
この記事のポイント
行政書士 松村 元長期入居者にとって最も重要なのは、「耐用年数」と「減価償却」の知識を持つことです。この知識があれば、不当な高額請求を回避し、敷金を適切に返還してもらうことができます。退去前には必ずガイドラインを確認し、自分の負担範囲を把握した上で立会いに臨みましょう。わからないことがあれば、消費生活センター（188番）に相談することをお勧めします。
