［事例31］賃借人が負担すべき特別損耗の修繕費用につき、減価分を考慮して算定した事例

事例の背景

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙとの間で平成12年2月1日から賃貸借契約を締結し、敷金31万1000円を交付しました。

契約期間は当初1年間で、その後自動更新されていました。Ｘは平成19年6月に解約を通知し、同年7月3日に物件を明け渡しました。

賃貸人Ｙは、敷金から日割賃料5992円を控除し、さらにタバコのヤニによるクロスの張替えや床の削れ補修費用28万3368円を控除して、敷金残金6万1640円を返還しました。

これに対し、Ｘは控除された28万3368円の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、賃借人の原状回復義務について、通常損耗については負担せず、特別損耗（通常損耗を超える損耗）のみを負担すべきと判断しました。

特に、特別損耗の補修が通常損耗も回復する場合、賃借人は通常損耗分を控除した金額のみを負担するとしました。

本件では、クロスの変色はタバコのヤニによる特別損耗であり、全面張替えが必要ですが、通常損耗分（90％）を控除した残額のみを賃借人が負担すべきとされました。

一方、床の削れは特別損耗であり、タッチアップによる補修費用の全額を賃借人が負担すべきと判断されました。

また、契約上喫煙は禁止されていないため、喫煙自体は善管注意義務違反とはなりませんが、タバコのヤニの付着については管理上の過失が認められる余地があるものの、賃貸人の損害は賃借人が負担すべき補修金額と同額であるとされました。

以上の判断を踏まえ、裁判所は敷金残金25万3298円の返還を認め、賃借人が負担すべき金額を通常損耗分を控除した金額としました。これにより、敷金の一部返還が認められました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃借人は通常損耗について原状回復義務を負わないため、賃貸人は特別損耗のみを請求すべきです。

特別損耗の補修が通常損耗も回復する場合、通常損耗分を控除した金額を算定する必要があります。

また、喫煙による損耗を防ぐため、賃貸借契約で喫煙を禁止する条項を設けることが有効です。

さらに、敷金から控除する金額は、適切な算定基準に基づいて行うべきです。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）