建具の耐用年数は建物本体と同じ？ドア・ふすまの原状回復費用と負担ルール
賃貸物件のドアやふすまなどの建具が破損した場合、退去時にどれくらいの費用がかかるか気になりませんか。
建具の耐用年数は建物本体と同じ扱いになるケースが多く、経年劣化による減額が大きくなる特徴があります。
しかし、ふすまや障子のように消耗品として扱われる建具もあり、耐用年数の考え方はすべて同じではありません。
この記事では、建具の耐用年数と原状回復費用の負担ルールをわかりやすく解説します。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
建具の耐用年数と原状回復の基本ルールを理解する
- 建具の種類ごとに耐用年数が異なることを知る
- 建具の種類別の耐用年数と費用相場を確認する
- ふすまや障子は消耗品扱いで減価償却の対象外になる
建具の修繕費用を請求された際、耐用年数による減額がどこまで適用されるかは建具の種類によって異なります。
建具の種類ごとに耐用年数が異なることを知る
まず、建具の耐用年数は国土交通省のガイドラインで種類ごとに定められています。
室内ドアや玄関ドアなどの建物に固定された建具は、建物本体の耐用年数が適用されます。
木造住宅であれば22年、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションであれば47年が耐用年数となり、入居年数に応じて残存価値が大幅に減額されるのが特徴です。
一方で、ふすまや障子は「消耗品」として扱われるため、減価償却の対象外となり、破損時は1枚単位での実費請求が基本になります。
ゲンドアとふすまでは費用の計算方法がまったく違うので、区別して覚えておきましょう。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
建具の種類別の耐用年数と費用相場を確認する
| 建具の種類 | 耐用年数 | 修繕費用の相場 | 減価償却 |
|---|---|---|---|
| 室内ドア（木造） | 22年 | 3万〜8万円 | 対象 |
| 室内ドア（RC造） | 47年 | 3万〜8万円 | 対象 |
| 玄関ドア | 建物本体と同じ | 5万〜15万円 | 対象 |
| ふすま | 消耗品扱い | 3,000〜1万5,000円/枚 | 対象外 |
| 障子 | 消耗品扱い | 2,000〜8,000円/枚 | 対象外 |
| 網戸 | 消耗品扱い | 3,000〜6,000円/枚 | 対象外 |
次に、建具の種類ごとの耐用年数と修繕費用の相場を上記の表で確認しましょう。
室内ドアは建物の構造体に固定されているため、建物本体と同じ耐用年数が適用され、入居年数に応じた減価償却が行われます。
たとえば、RC造マンションに10年住んだ場合、室内ドアの残存価値は約79%（47年中の37年分）まで減額されるため、借主が負担する金額は修繕費の約21%です。
ガイドラインの負担割合表を参照すると、具体的な減額率を確認できます。
ゲンRC造マンションのドアは耐用年数が長いので、長く住むほど借主の負担は小さくなります。
民法第608条：賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
ふすまや障子は消耗品扱いで減価償却の対象外になる
さらに、ふすまの修繕費用について重要なポイントがあります。
ふすまや障子はガイドラインで「消耗品」に分類されており、経年劣化による減価償却は適用されません。
そのため、借主の過失で破損した場合は入居年数に関係なく1枚単位での実費請求が原則となります。
ただし、ふすま紙の張り替え費用は1枚3,000〜1万5,000円程度であり、ドアの修繕に比べると費用は低く抑えられます。
ゲンふすまは消耗品なので耐用年数による減額はありませんが、1枚ごとの費用は比較的安価です。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
建具の修繕費用が適切かどうか、見積もりを取って比較することをおすすめします。
建具の原状回復費用を正しく計算して負担を減らす
- 借主の過失と経年劣化の区別を理解する
- ドアの修繕費用を耐用年数で減額計算する
- 建具の費用請求で納得できないときの対処法を知る
退去時に建具の修繕費用を請求された場合、その金額が妥当かどうかを自分で判断できるようにしておきましょう。
借主の過失と経年劣化の区別を理解する
まず、建具の損傷が「借主の過失」なのか「経年劣化」なのかを正しく区別することが大切です。
ドアの塗装が年月とともに色あせた場合や、蝶番が自然に緩んだ場合は経年劣化にあたり、借主の負担にはなりません。
一方で、引っ越し作業中にドアにぶつけて穴を開けた場合や、ペットがふすまを引っ掻いた場合は借主の過失として修繕費用を請求されることになります。
退去費用を払わなくていい年数の考え方も踏まえ、請求内容が経年劣化に該当しないか確認しましょう。
ゲン経年劣化か過失かの判断に迷ったら、ガイドラインの具体例を参考にしましょう。
民法第622条の2：賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
ドアの修繕費用を耐用年数で減額計算する
加えて、ドアなど減価償却の対象となる建具は、耐用年数に応じた計算で借主負担額を求めます。
計算式は「修繕費用 ×（1 − 入居年数 ÷ 耐用年数）」で、たとえばRC造マンションで室内ドアの修繕費が5万円、入居年数が15年の場合、借主負担は5万円 ×（1 − 15÷47）= 約3万4,000円になります。
木造住宅の場合は耐用年数が22年と短いため、同じ15年でも借主負担は約1万6,000円まで下がる計算です。
請求書を受け取ったら、この計算式で金額が正しいかを確認することが重要です。
ゲン建物の構造によって耐用年数が大きく異なるので、契約書で構造を確認しておきましょう。
民法第415条第1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
建具の費用請求で納得できないときの対処法を知る
最後に、建具の修繕費用に納得できない場合の具体的な対処法を確認しましょう。
まずは請求書の内訳を確認し、経年劣化による減額が正しく計算されているかをチェックします。
減額が反映されていない場合は、ガイドラインの耐用年数表を根拠に管理会社へ書面で減額の交渉を行うのが効果的です。
それでも解決しない場合は、消費者センターへの相談や少額訴訟の手続きも検討できます。
ゲン交渉はメールや書面で記録を残しておくと、後から証拠として活用できます。
民法第1条第2項：権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
退去費用の請求内容に疑問がある場合は、専門家への無料相談を活用しましょう。
よくある質問
まとめ
建具の耐用年数と原状回復費用の負担ルールを正しく理解しておくことで、退去時の不当な請求を防ぐことができます。
建具の種類によって費用計算が大きく異なるため、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 室内ドアの耐用年数は建物本体と同じで減価償却の対象になる
- ふすまや障子は消耗品扱いで耐用年数による減額はない
- RC造マンションのドアは耐用年数47年で長く住むほど負担が減る
- 請求書を受け取ったら耐用年数の減額が反映されているか確認する
- 納得できない場合はガイドラインを根拠に書面で交渉する
建具の修繕費用が耐用年数で減額されるか確認し、適正な退去費用の精算を進めましょう。
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