更新時に追加された原状回復の特約に関する判例

東京簡易裁判所は、更新時に追加された原状回復の特約は賃借人が自由な意思で承諾したとは認められず、賃借人に負担すべき費用として畳表の費用6300円と冷蔵庫下のクッションフロア費用3675円の合計9975円を認め、敷金19万25円の返還を命じました。

事案の概要

本件は、賃借人Ｘと賃貸人Ｙとの間での賃貸借契約終了後の敷金返還を巡る争いです。

賃借人Ｘは明け渡し後に敷金20万円の返還を求めましたが、賃貸人Ｙは平成9年の更新契約における原状回復特約に基づき、畳表替え費用や室内清掃費用を差し引いて返還しないと主張しました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金20万円	返還19万25円	畳表 1 枚表替え 冷蔵庫下サビ跡補修 畳 1枚の表替費用は賃借人が支払を容認

判決の要旨

裁判所は以下のような判断を下しました。

1. 原状回復義務の範囲：賃借人の原状回復義務は、通常の使用による損耗や汚損を超えるものに限られ、故意や過失による毀損や通常でない使用による劣化に関してのみ負担義務が生じる。
2. 特約の有効性：更新契約に追加された原状回復特約の効力は、事前の説明や契約締結時の事情等に基づき、賃借人が自由な意思で承諾したと認められる場合にのみ発生する。しかし、本件特約には以下の点が問題とされた：
   • 本特約は過去の契約には含まれておらず、特約が追加された経緯についての説明もなかった。
   • 賃借人は通常の使用に従っており、一部の損耗や汚損は入居当初から存在していた。
   • 賃借人は更新料を支払っており、特約の存在や内容について予期していなかった。
3. 負担すべき費用：裁判所は、畳表の費用6300円と冷蔵庫下のクッションフロア費用3675円を除く合計9975円のみを賃借人の負担すべき費用と認定し、敷金の返還を命じた。

更新時に追加された原状回復の特約に関する判例のまとめ

この判決において、裁判所は賃貸契約の原状回復特約についての解釈や賃借人の負担範囲に関して明確な基準を示しています。

また、賃借人が特約について理解し、自由な意思で承諾したと認められなかったことも注目されます。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金20万円	返還19万25円	畳表 1 枚表替え 冷蔵庫下サビ跡補修 畳 1枚の表替費用は賃借人が支払を容認

※この回答は、特定の法的助言を提供するものではありません。法的問題に直面している場合は、専門の弁護士に相談することをおすすめします。