賃貸の原状回復と修繕負担のルールをわかりやすく解説

原状回復とは、賃貸借契約が終了し借主が退去する際に、借りていた部屋を賃貸借契約時の状態に戻すことをいいます。通常の使用によって生じた損耗については原状回復義務は生じませんが、通常の使用では生じない損耗については、その修繕費用を負担することになります。

原状回復は、借主と貸主の間でトラブルになりやすい問題です。なぜなら、原状回復の範囲や費用について、借主と貸主の間で認識のズレが生じやすいからです。

例えば、借主は「通常の使用によって生じた損耗だから修繕費は払わない」と考えていたが、貸主は「通常の使用では生じない損耗だから修繕費を払ってほしい」と考えていた、というケースがあります。このようなケースでは、借主と貸主の間でトラブルになる可能性があります。

原状回復をめぐるトラブルを防ぐためには、まず、賃貸借契約書の内容をよく確認することが重要です。契約書の内容に不明な点がある場合には、貸主に確認しましょう。また、原状回復について特約を設ける場合には、専門家に相談して、有効な特約を作成することが重要です。

この記事では、原状回復について詳しく解説しています。原状回復について知りたい方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

原状回復の特約とは？

原状回復の特約の目的

原状回復の特約とは、賃貸借契約書において、借主と貸主の間で原状回復に関する特別な取り決めを行うことです。特約には、借主が負担すべき原状回復費用の範囲や、修繕の費用負担割合などを記載することができます。

原状回復とは、賃貸借契約が終了し借主が退去する際に、借りていた部屋を賃貸借契約時の状態に戻すことをいいます。ただし、『賃貸借契約時の状態に戻す』と言っても、実際のところ借主が寸分違わず元に戻すことはできないので、貸主が原状回復を行いその負担額を借主に請求するケースが多いです。

その際に、借主の負担範囲はどこまでなのかを、民法では『通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化による部分は借主が原状回復義務を負わない』と定めています。

しかし、この規定はあくまでも原則であり、特約によって借主の原状回復義務を拡大したり、縮小したりすることができます。そのため、賃貸借契約を結ぶ際には、原状回復の特約の内容をよく確認することが重要です。

原状回復の特約は、主に以下の目的で設定されます。

• 借主の負担を明確にする
• トラブルを防ぐ
• 貸主の修繕費用を抑える

原状回復の特約によって、借主はどのような費用を負担するのか、また貸主はどのような修繕を行うのかを明確にすることができます。これにより、借主と貸主の間でトラブルを防ぐことができます。また、原状回復の特約によって、貸主は借主に修繕費用を負担させることで、修繕費用を抑えることができます。

原状回復の特約の有効性

原状回復の特約は、民法の規定に反しない限り有効です。そのため、原状回復の特約で借主の原状回復義務を拡大したり、縮小したりすることは可能です。ただし、特約の内容が公序良俗に反したり、借主に不利すぎるものである場合には、無効となる可能性があります。

例えば、借主が通常の使用によって生じた損耗について原状回復義務を負うとする特約は、公序良俗に反し無効となる可能性があります。また、借主に多額の原状回復費用を負担させるとする特約も、借主に不利すぎるものとして無効となる可能性があります。

原状回復の特約を設定する場合、民法の規定に反しないか、借主に不利すぎるものになっていないかを注意する必要があります。

修繕負担項目とは？

修繕負担項目の目的

修繕負担項目とは、賃貸借契約書において、借主と貸主の間で修繕に関する特別な取り決めを行うことです。特約には、借主が負担すべき修繕費用の範囲や、修繕の費用負担割合などを記載することができます。

修繕とは、建物や設備の損傷や老朽化を補修し、正常な状態に維持することです。賃貸物件においては、貸主が修繕を行うのが原則ですが、借主に修繕費用を負担させる場合もあります。

その際に、借主の負担範囲はどこまでなのかを、民法では『借主は、善良な管理者の注意をもって、賃借物を使用しなければならない。』と定めています。

しかし、この規定はあくまでも原則であり、特約によって借主の修繕義務を拡大したり、縮小したりすることができます。そのため、賃貸借契約を結ぶ際には、修繕負担項目の内容をよく確認することが重要です。

修繕負担項目は、主に以下の目的で設定されます。

• 借主の負担を明確にする
• トラブルを防ぐ
• 貸主の修繕費用を抑える

修繕負担項目によって、借主はどのような費用を負担するのか、また貸主はどのような修繕を行うのかを明確にすることができます。これにより、借主と貸主の間でトラブルを防ぐことができます。また、修繕負担項目によって、貸主は借主に修繕費用を負担させることで、修繕費用を抑えることができます。

修繕負担項目の有効性

修繕負担項目は、民法の規定に反しない限り有効です。そのため、修繕負担項目で借主の修繕義務を拡大したり、縮小したりすることは可能です。ただし、特約の内容が公序良俗に反したり、借主に不利すぎるものである場合には、無効となる可能性があります。

例えば、借主が通常の使用によって生じた損耗について修繕義務を負うとする特約は、公序良俗に反し無効となる可能性があります。また、借主に多額の修繕費用を負担させるとする特約も、借主に不利すぎるものとして無効となる可能性があります。

修繕負担項目を設定する場合、民法の規定に反しないか、借主に不利すぎるものになっていないかを注意する必要があります。

ここでは、修繕負担項目の設定例をいくつか挙げます。

• 借主は、通常の使用による損耗については修繕義務を負わない。
• 借主は、通常の使用では生じない損耗については、その修繕費用を負担する。
• 借主は、借主の故意または過失によって生じた損耗については、その修繕費用を全額負担する。

修繕負担項目は、契約当事者の個々の事情によって異なるため、一概にどのような内容にすべきかを示すことはできません。ただし、修繕負担項目を設定することで、借主と貸主の間でトラブルを防ぎ、円滑な賃貸借契約を締結することができます。

原状回復の特約と修繕負担項目により、賃借人に損耗の程度に応じた修繕費用の負担を認めた事例

東京地方裁判所は、平成6年8月22日、「原状回復の特約及び別記の「修繕負担項目」により、賃借人に損耗の程度に応じた修繕費用の負担を認めた」判決を下しました。

本件は、賃貸人が賃借人に賃貸物件を貸し付けた際、原状回復特約を定め、賃借人は原状回復義務を負うこととなっていました。賃貸人は、賃借人が退去した際に、カーペットの敷替え、クロスの張替え等の原状回復工事費用を負担し、その費用を賃借人に請求しました。

裁判所は、原状回復特約に基づき、賃借人は通常の使用による損耗については原状回復義務を負わないと判断しました。また、賃借人の使用により生じた損耗については、その程度に応じて修繕費用を負担すべきであると判断しました。

具体的には、カーペットの敷替えについては、クリーニングで十分であると判断し、クロスの張替えについては、下地調整及び残材処理は賃借人に負担させる根拠がないとして認めませんでした。畳表替えについては、取替えではなく、裏返しで十分であると判断しました。室内クリーニングについては、700円／㎡として認められるべきであると判断し、室外クリーニングは契約の合意項目にないので賃借人に負担させるべきではないと判断しました。

本判決は、原状回復特約に基づき、賃借人に損耗の程度に応じた修繕費用の負担を認めた画期的な判例です。賃貸借契約においては、原状回復特約を設定することが重要であり、特約を設定する場合、損耗の程度に応じて賃借人に修繕費用を負担させる内容とすることが重要です。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）

原状回復の特約と修繕負担項目のポイント

特約と修繕負担項目は明確に記載する

特約と修繕負担項目は、借主と貸主の間でトラブルを防ぐために、できるだけ明確に記載することが重要です。特約や修繕負担項目の内容が不明確な場合、トラブルが発生した際に、どちらが費用を負担すべきかについて争いになる可能性があります。

特約や修繕負担項目を記載する際には、以下の点に注意しましょう。

• 専門用語を使わず、わかりやすい言葉で記載する。
• 費用の金額や負担割合を具体的に記載する。
• 修繕内容を具体的に記載する。
• 記載内容が民法の規定に反していないことを確認する。

特約と修繕負担項目は合理的なものにする

特約と修繕負担項目は、借主と貸主の双方にとって合理的なものである必要があります。特約や修繕負担項目が一方的に不利なものである場合、裁判で無効と判断される可能性があります。

特約や修繕負担項目を設定する場合、以下の点に注意しましょう。

• 借主と貸主の双方にとって公平な内容にする。
• 借主の負担が過度にならないようにする。
• 貸主の修繕費用を抑えすぎないようにする。

特約と修繕負担項目は違法なものにならないようにする

特約と修繕負担項目は、民法やその他の法律に違反するものであってはなりません。特約や修繕負担項目が法律に違反している場合、裁判で無効と判断される可能性があります。

特約や修繕負担項目を設定する場合、以下の点に注意しましょう。

• 民法やその他の法律に違反していないことを確認する。
• 公序良俗に反する内容になっていないことを確認する。
• 借主の権利を不当に制限する内容になっていないことを確認する。

特約と修繕負担項目は、借主と貸主の間でトラブルを防ぐために重要なものです。特約や修繕負担項目を設定する場合、上記のポイントに注意して、できるだけ明確で合理的なものにし、法律に違反していないことを確認しましょう。

賃貸の原状回復と修繕負担のルールをわかりやすく解説のまとめ

賃貸物件を借りる際には、原状回復について必ず確認する必要があります。原状回復とは、賃貸借契約が終了し借主が退去する際に、借りていた部屋を賃貸借契約時の状態に戻すことをいいます。

原状回復は、民法では「借主は、善良な管理者の注意をもって、賃借物を使用しなければならない。」と定められています。つまり、借主は、通常の使用によって生じた損耗については原状回復義務を負わないが、通常の使用では生じない損耗については、その修繕費用を負担することになる。

原状回復については、特約で借主の義務を拡大したり、縮小したりすることができます。しかし、特約の内容が公序良俗に反したり、借主に不利すぎるものである場合には、無効となる可能性があります。

原状回復をめぐるトラブルを防ぐためには、まず、賃貸借契約書の内容をよく確認することが重要です。契約書の内容に不明な点がある場合には、貸主に確認しましょう。また、原状回復について特約を設ける場合には、専門家に相談して、有効な特約を作成することが重要です。

賃貸の原状回復と修繕負担のルールに関するよくある質問

原状回復義務とは、どのような義務ですか？

原状回復の費用は誰が負担するのですか？

原状回復をめぐってトラブルを防ぐためには、どうすればよいですか？