賃貸の通常の使用による損傷・汚損は原状回復不要？

2023年5月17日2023年5月19日

行政書士松村元

「引っ越し当日、賃貸人に部屋の状態を確認してもらったら『この傷はどこから来たんだ？』と指摘されました。『普通の使用でついた傷じゃない』って言われたけど、私は何もしていないのに…。」

このような経験をしたことがある方は多いのではないでしょうか。賃貸物件を借りていると、退去時に原状回復を求められることがよくあります。しかし、必ずしもすべての損傷・汚損について賃借人が責任を負うわけではありません。

そこで今回は、賃貸物件の通常の使用による損傷・汚損について解説します。賃貸物件の退去時に、原状回復費用を請求されることが心配な方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸借契約において、賃借人は賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用し、善良なる管理者の注意をもって維持しなければならないとされています。しかし、この「善良なる管理者の注意」とは具体的にどのようなものなのか、明確な基準はありません。

裁判例では、通常の使用に伴う損耗や汚損は、賃貸人の負担と解釈されることが多くあります。例えば、壁紙の汚れや床の傷などは、通常の使用によって生じる損耗・汚損であり、賃借人の過失がなければ、賃借人は損害賠償責任を負わないと考えられています。

ただし、通常の使用に該当するかは、個別の事案ごとに判断する必要があります。例えば、壁紙に落書きをしたり、床に大きな傷をつけたりした場合は、通常の使用に該当しないと考えられます。

賃貸物件の退去時に、原状回復費用を請求された場合は、まずは請求内容を確認しましょう。通常の使用による損耗・汚損であれば、賃借人は損害賠償責任を負いません。

それでも、賃貸人から損害賠償を請求された場合は、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士は、個別の事案を検討し、賃借人の権利を守るために必要な対応をすることができます。

綜合法務事務所君悦
行政書士松村元

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賃貸の毀損・汚損等の損害賠償特約とは？

賃貸借契約書によくある特約

賃貸の毀損・汚損等の損害賠償特約とは、賃借人が賃貸物件を毀損・汚損した場合に、通常の使用によるものかどうかにかかわらず、賃借人が全額の損害賠償責任を負うとする特約です。賃貸借契約書によく見られる特約の一つです。

この特約は、賃貸人にとって、賃貸物件が毀損・汚損された場合でも、賃借人に損害賠償を請求できるという安心感を得ることができます。一方で、賃借人にとっては、通常の使用による毀損・汚損に対しても損害賠償責任を負うことになり、負担が大きくなってしまう可能性があります。

特約の有効性

特約の有効性については、裁判例によって判断が分かれています。裁判所は、特約が賃借人の通常の使用を過度に制限するものである場合には、無効であると判断する傾向にあります。

例えば、名古屋地方裁判所は、特約において「賃借人は、賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用し、善良なる管理者の注意をもって維持しなければならない。賃借人は、賃貸物件について、通常の使用を超える使用、改造、修理、模様替、設置等をしてはならない。」と定められていた事案において、この特約は賃借人の通常の使用を過度に制限するものであるとして無効であると判断しました（名古屋地判平成26年7月25日）。

賃貸の毀損・汚損等の損害賠償特約が有効かどうかについては、個別の契約書の内容や裁判例を踏まえて判断する必要があります。ご不明な点がある場合には、弁護士にご相談されることをおすすめいたします。

通常の使用による毀損・汚損等は損害賠償の対象になる？

通常の使用とは？

通常の使用とは、賃借人が賃貸物件を通常の用途に従って使用した場合に生じる損傷や汚損をいいます。例えば、日常生活の中で発生する程度の汚れや傷、使用に伴う摩耗などは、通常の使用によるものと認められます。

一方で、通常の使用を超えた使用によって生じた損傷や汚損は、通常の使用によるものとは認められません。例えば、賃貸物件を改造したり、不当な目的で使用したりした場合に生じた損傷や汚損は、通常の使用によるものとは認められません。

通常の使用による毀損・汚損等の例

通常の使用による毀損・汚損等は、賃借人の責任ではないため、損害賠償の対象にはなりません。ただし、賃貸借契約書に特約が定められている場合には、特約の内容によっては、通常の使用による毀損・汚損等についても、賃借人が損害賠償責任を負う可能性があります。

例えば、特約において「賃借人は、賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用し、善良なる管理者の注意をもって維持しなければならない。」と定められている場合には、賃借人は、通常の使用による毀損・汚損等についても、損害賠償責任を負う可能性があります。

したがって、賃借人は、賃貸借契約書の内容をよく確認し、特約がある場合には、その内容を理解しておくことが重要です。また、通常の使用による毀損・汚損等については、賃貸人に説明して、損害賠償の責任を免除してもらうこともできます。

通常の使用による毀損・汚損等の損害賠償の請求をされた場合には、請求内容をよく確認し、必要に応じて弁護士に相談することが重要です。

通常の使用による毀損・汚損等の損害賠償を免責されるためには？

特約で明確に定める

賃貸借契約書に、通常の使用による毀損・汚損等について、賃借人の損害賠償責任を免責する旨の特約を明記します。この場合、特約は具体的かつ明確に定める必要があります。例えば、「賃借人は、賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用し、善良なる管理者の注意をもって維持しなければならない。ただし、通常の使用による毀損・汚損等については、賃借人の責任を免除する。」のように定めておくとよいでしょう。

入居時に物件の状態を記録する

入居時に、賃貸物件の状態を写真や動画で記録しておきます。これにより、退去時に賃貸物件が毀損・汚損していた場合でも、通常の使用によるものかどうかを客観的に判断することができます。

通常の使用による毀損・汚損等の損害賠償を免責されるためには、特約で明確に定めるか、入居時に物件の状態を記録しておくことが重要です。

通常の使用による毀損・汚損等の損害賠償請求をされたら？

請求内容を確認する

通常の使用による毀損・汚損等の損害賠償請求をされたら、まず請求内容を確認することが重要です。請求書には、請求される金額、請求根拠、請求期限などが記載されているはずです。請求内容がわからない場合には、賃貸人に確認しましょう。

請求に応じるかどうかを判断する

請求内容を確認したら、請求に応じるかどうかを判断します。通常の使用による毀損・汚損等については、賃借人の責任ではないため、請求に応える必要はありません。ただし、賃貸借契約書に特約がある場合や、賃借人の過失による毀損・汚損等がある場合には、請求に応える必要がある場合もあります。

請求に応えるかどうかわからない場合には、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士は、請求内容を検討し、請求に応えるかどうかを判断するお手伝いをすることができます。

賃貸の毀損・汚損等の損害賠償を定めた特約には通常の使用によるものは含まれないとされた事例

通常の使用による毀損・汚損等の損害賠償請求は認められない？

賃貸借契約において、賃貸人は賃借物件を賃借人に貸し出し、賃借人は賃貸料を支払うことを約束します。また、賃借人は賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用し、善良なる管理者の注意をもって維持しなければならないとされています。

この場合、賃借人が通常の使用を超えて賃貸物件を損傷・汚損した場合、賃借人は賃貸人に対して損害賠償責任を負うことになります。しかし、賃借人が通常の使用による損傷・汚損に対しても損害賠償責任を負うのかについては、明確な基準はありません。

名古屋地方裁判所判決平成2年10月19日判例時報1375-117 では、賃貸人から賃借人に対して、温水器の取替え費用や畳、襖、障子、クロス、じゅうたんの張替え費用、ドア・枠のペンキ塗替え費用などの損害賠償請求がなされた事案について、裁判所は、賃借人が通常の使用による損傷・汚損に対しては損害賠償責任を負わないと判断しました。

裁判所は、賃貸借契約の性質上、賃借人が賃貸物件を通常の用途に従って使用した場合には、その使用に伴う損耗や汚損は賃貸人の負担すべきものであり、賃借人が損害賠償責任を負うべきではないと判断したのです。

この判例は、通常の使用による損傷・汚損に対しては、賃借人が損害賠償責任を負わないことを示した重要な判例です。賃借人は、この判例を参考にし、通常の使用による損傷・汚損に対しては、賃貸人からの損害賠償請求に応える必要がないことを主張することができます。

ただし、この判例はあくまでも個別の事案についての判断であり、すべての場合に適用されるとは限りません。賃借人は、個別の事案ごとに、通常の使用による損傷・汚損かどうかを慎重に判断する必要があります。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）