国土交通省ガイドライン一覧のまとめ

賃貸に入居する前のガイドライン

賃貸契約の問題といえば、退去時の原状回復が大きなポイントとして捉えられることが多いですが、実は入居時にも問題があることがあります。

入居時に物件の確認をしっかり行い、契約条件も明確に開示することが重要です。

具体的には、賃貸人が賃借人に対して原状回復に関する内容を十分に説明し、双方が正しい認識を共有することが大切です。

これにより、原状回復に関するトラブルを未然に防止することができます。

ここからは、原状回復に関するトラブルを未然に防止するために必要な入居時に確認した方が良いポイントを国土交通省のガイドラインに沿って解説しています。

POINT1
賃貸の入居前に部屋の状態を徹底的に確認する

トラブルの原因の一つは、入居時や退去時に物件の状態をきちんと確認しないことです。

特に、長期間の賃貸契約では、当事者の記憶だけでは曖昧になり、損耗や破損などが起きた場所や時期についてトラブルが起こりやすくなります。

そのため、入居時には、チェックリストを作成し、部屋の状態を部位ごとに確認することが大切です。

チェックリストの他にも具体的な箇所や程度を平面図に書いたり、写真を撮るなどのビジュアルな手段を併用することで、当事者間の認識の違いを減らすことができます。

POINT2
退去トラブルに発展しそうな原状回復に関する契約条件を確認する

現在、賃貸借契約において原状回復に関する契約条件については、法的な規制が特に存在していません。

しかし、賃貸借契約において原状回復にかかる費用は、入居時には発生しないものの、将来的に賃借人が負担する可能性があるため、契約時にその内容や金額等の条件が明確になっていることは重要です。

そのため、契約書に原状回復に関する条件を明記し、賃貸人と賃借人の双方が合意した上で契約を締結することが望ましいです。

具体的には、賃借人の修繕負担、負担範囲、原状回復工事施工目安単価などを明確にしておく必要があります。

また、原状回復工事施工目安単価はあくまでも目安であり、例外的な特約としてクロス張替費用（ペット飼育を認める場合）などが想定されることもあります。

以上のように、原状回復に関する契約内容は、賃貸借契約を締結する際に重要なポイントの一つであり、賃貸人と賃借人が事前に合意したうえで契約を行うことが望ましいです。

したがって、契約時に退去トラブルに発展しそうな原状回復に関する契約条件（契約書に記載のある項目）を確認するようにしましょう。

POINT3
賃貸借契約書の注意点である特約の要件を理解して契約する

賃貸借契約書には、原則として強行法規に反しない限り特約を設けることができます。

特約とは、通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を賃借人に負わせることができることを指しますが、特定の修繕費用を賃借人が負担する旨の特約は、賃貸人の修繕義務を免除する意味しかなく、有効とはみなされません。

また、経年変化や通常の損耗に対する修繕費用を賃借人が負担する特約は、賃借人に新たな義務を課すことになるため、特定の要件を満たしていない場合は、契約内容が無効となる可能性があります。

賃貸借契約書には、建物の劣化や価値の減少に関する費用負担について特約が設けられることがありますが、その費用を賃借人が負担するためには、契約書に明確に記載されている必要があります。

また、その負担額がどの程度かも明示されるべきです。

消費者契約法では、消費者の権利を制限する契約条項は無効とされています。

そのため、賃貸借契約書に特約を設ける場合は、契約書に明確に記載し、賃借人の了解を得ることが重要です。

退去立ち合い時のガイドライン

賃貸契約の終了が間近に迫り、高額な修繕費用を請求されるのではないかと不安に思われている方も少なくないかと思います。

賃貸の退去時の立会いによる確認は賃貸人、賃借人の双方にとって、修繕費用の負担を決める上で重要です。

具体的な損耗の箇所や程度といった物件の状態を入居時と確認することで、当事者間の認識の差を少なくでき、原状回復に関するトラブルを未然に防止することができます。

POINT1
賃貸人に退去の意思を伝え、退去日（退去立ち合い日）を決定する

退去する予定がある場合は、できるだけ早めに不動産会社や大家さんに退去の意思を伝える必要があります。

契約書に退去の手続きに関する記載がある場合は、その手続きに従って進めなければなりません。

また、退去日は、契約書に記載された通りの日付を遵守する必要があります。

仮に急用で日時の変更が必要な場合であったとしても、できる限り契約書に沿った内容で進めることが退去トラブルを防止するために必要なことです。

その他、退去日に合わせて、電気・ガス・水道などの端末設備の解約手続きも忘れずに行いましょう。

POINT2
退去トラブルを防止するために部屋の清掃と修繕は必要最低限実施する

退去時における修繕費用に関する問題は、入居時からの損耗や損傷が原因かどうかや、いつ発生したかなどの事実が明確でないことが、大きな問題の一つです。

賃貸物件を借りる際には、入居者には「善良な管理者」としての注意が求められます。

特に建物を借りる場合には、普段の掃除や退去時の清掃をしっかり行い、通常の使用による損耗・損傷以外の大きな被害を与えないように注意する必要があります。

もし、通常の注意を怠ってカビやシミを発生させたり、物件や設備を壊した場合には、入居者は「善管注意義務」に違反したことになり、賠償責任を負うことになります。

また、物件や設備が壊れた場合には、修繕費用は賃貸人が負担することになっていますが、入居者は修繕が必要になった場合には、賃貸人に必ず通知する必要があります。

通知を怠って隣の部屋にまで被害が及んでしまった場合には、入居者が賠償責任を負うことになる場合があるため、退去時には注意が必要です。

したがって、退去時には、清掃は勿論、損耗や損傷が見受けられる個所はできる限り修繕するように心がけて、不要な退去トラブルのリスクを下げることが重要です。

POINT3
賃貸の退去立ち合いではチェックリストや写真などで記録を残す

前述の「賃貸の入居前にやることの流れと注意点」でも解説していますが、トラブルの原因の一つは、入居時や退去時に物件の状態をきちんと確認しないことです。

特に、長期間の賃貸契約では、当事者の記憶だけでは曖昧になり、損耗や破損などが起きた場所や時期についてトラブルが起こりやすくなります。

そのため、入居時に作成したチェックリストなどの記録を見返し、部屋の状態を部位ごとに確認することが大切です。

入居時と退去時の物件の状態を比較することで、当事者間の認識の違いを減らすことができ、退去トラブルを防止することができます。

また、退去時の立会いで、損傷などがあるということで確認サインを求められることがあります。

賃貸人と賃借人が一緒に立ち会って、物件の状態を確認する退去立ち合いは、原状回復費用負担の決定に関わるため、疑問がある場合は、質問するなど慎重に行うことが必要です。

なお、入居時に敷金を預けている方は、退去後に敷金の返金手続きを行います。

敷金は、賃貸借契約書に基づいて、原状回復費用や清掃費用などが差し引かれた金額が返金されます。

賃貸を退去した後の退去トラブルのガイドライン

賃貸住宅を退去する際、原状回復費用がいくらかかるのか気になるという方は多いことかと思います。

しかし、退去立ち合いをしてから実際の費用が確定するまでには、しばらく時間がかかります。

この期間に、賃借人の不安な気持ちが募ることもあるかもしれません。

特に、初めての退去であったり、入居時に気になっていた箇所があった場合は、不安が大きくなるかもしれません。

こうした不安を抱える賃借人のために、ここからは、退去後の原状回復をめぐるトラブルについて解説していきます。

POINT1
賃貸の修繕と清掃作業の実施

賃貸物件を退去する際、賃貸人が定めた契約書に原状回復に関する規定がある場合は、その規定に従わなければなりません。

つまり、賃貸人が指定した業者によって原状回復を行わなければならず、自分自身や指定業者以外に原状回復を行わせることはできません。

POINT2
敷金返還および原状回復費用の請求

入居時に敷金を預けている方は、賃貸借契約書に基づいて、原状回復費用や清掃費用などが差し引かれた金額が返金されます。

また、入居時にハウスクリーニング代を支払っている方は、清掃作業のみであれば追加で原状回復費用の請求はないでしょう。

一方、修繕が必要であった場合は、原状回復費用を請求される可能性があります。

賃借人の原状回復義務

契約終了時には、建物の損耗について賃貸人と賃借人で責任を分担するため、通常の使用による損耗とそれ以外の損耗に区分けがされています。

1. 賃借人の通常の使用による損耗
2. 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗

通常の使用による損耗については原状回復義務がなく、それ以外の損耗については原状回復義務があります。

つまり、通常の損耗については賃貸人が費用を負担し、それ以外の損耗については賃借人が費用を負担することになります。

したがって、賃貸物件に住む際、建物の補修・修繕費用について、賃借人が負担すべき費用は、故意・過失や通常使用を超えた損耗に限られます。

一方、賃貸人が負担すべき費用は、入居者を確保するためのリフォームや通常使用による損耗の修繕です。

賃借人の負担対象範囲

賃借人の負担対象範囲の基本的な考え方として、原状回復とは、借りた物件を返す際に、元の状態に戻すことを指します。

このとき、壊れてしまった部分を修復することが必要ですが、その修復の範囲は最小限にとどめ、できるだけ壊れた部分だけを直すことが原則です。

例えば壁のクロスの場合、毀損箇所だけを修繕するだけでは商品価値を維持できない場合があり、部屋全体のクロスの張替えが必要になることがありますが、クロスの色や模様が一致しなくても、物件としての価値が低下するわけではありません。

このような場合、全体のクロスを揃えることは、物件の価値を維持するためには必要ですが、原状回復の範囲を超える利益を得ることになるため、賃貸人が負担するべきとなります。

一方、毀損した部分だけを修復しても、その箇所が目立ってしまうことがあります。

このような場合は、毀損した部分を含む一面分のクロスを張り替えることが妥当と考え、この費用は、毀損を引き起こした賃借人が負担することになります。

建物の損耗等について

建物が経年変化や通常の使用によって傷んでいくことは避けられません。

しかし、具体的にどの程度の傷みが「通常の使用」とされ、賃貸人と賃借人の負担割合がどうなるかは定義が曖昧でトラブルの原因になります。

このため、国土交通省のガイドラインでは、具体的な苦情や相談事例をもとに、判断基準を設け、トラブルを予防・解決するためのガイドラインを示しています。

したがって、賃借人は原状回復の義務を負い、費用の負担についても検討が必要になります。

また、賃借人が普通に住んでいるだけでも損耗は発生しますが、賃借人が手入れを怠ったことで損耗が広がった場合、賃借人には管理の怠慢があると考えられ、原状回復する義務が発生し、どの費用を誰が負担するかを検討する必要があります。

経過年数の考え方

物件の賃貸契約において、設備や家具などは経年劣化するため、一定の期間が経過すると価値が下がります。

これを「減価償却」と言います。

賃借人が、建物や設備を壊したり、手入れを怠って損傷が生じた場合、賃貸人は、賃借人に修繕費用の負担を求めることができますが、通常の損耗や年数経過による劣化は、契約期間中に支払った賃料に含まれており、修繕費用の全額を賃借人が負担することはありません。

なぜなら、通常の損耗や年数経過による劣化は、賃貸人と賃借人が契約する際に、互いに前提としているものだからです。

そのため、これらの費用は、賃貸人と賃借人が契約期間中に支払った賃料で補てんされるため、明け渡し時には、通常の損耗や年数経過による劣化による費用は賃借人が負担する必要がないとされています。

また、賃借人が建物や設備を1年で損傷させた場合と、10年で損傷させた場合では、後者の場合の方が、経年変化や通常の損耗がより大きくなっているはずです。

そのため、建物や設備の経年年数を考慮して、賃借人の負担割合を調整することが適切となります。

つまり、経年年数が長い場合には、賃借人の負担割合を低く設定することが必要となります。

これによって、家賃などの費用は少しずつ減っていきます。

入居年数による代替

経過年数を考慮する場合、新築でない賃貸物件では、設備や修繕のタイミングは異なります。

そのため、管理者が完全に把握することは難しく、入居時に提示された経過年数も確認できないことがあります。

他方、入居年数は明確でわかりやすいため、国土交通省のガイドラインでは、経過年数を入居年数で代替する考え方を採用しています。

ただし、入居時の設備状態は、必ずしも新品のものばかりではないため、その設備状況によって経過年数を調整して負担割合を決定します。

なお、契約当事者が協議して決定し、設備交換をした場合は設備の価値は新品の扱いとなりますが、そうでない設備は建築後の経過年数や損耗を考慮して適切な負担割合を決定します。

経過年数（入居年数）を考慮しない修繕

建物の部位で、長い期間使える部分や、部分的に修繕できる箇所（例えば、フローリング）については、経過年数を考慮する必要はありません。

なぜなら、部分的に修繕しても、将来的には全体を張り替えることが一般的であり、部分的に修繕したからといっても、全体の価値が上がるわけではないからです。

それに、部分的に修繕した場合でも、フローリング全体の価値は減っている可能性があるので、修繕費用を全額賃借人に負担させるのは不合理です。

つまり、賃貸人が負担するのが妥当です。

また、襖紙や障子紙、畳表などの消耗品についても、経過年数を考慮する必要はありません。

なぜなら、これらのものはすぐに価値が下がってしまうからです。

減価償却資産のうち、これらのものの使用可能期間が1年未満のものや取得価額が10万円未満のものは、消耗品として処理することができます。

POINT3
退去トラブルの迅速な解決にかかる少額訴訟とADR

賃貸住宅におけるトラブルは、当事者同士の話し合いで解決することが一般的ですが、解決できない場合は裁判で決着を図ることになります。

しかし、裁判にかかる費用や時間の問題で、多くの人は裁判まで進むことができません。

そのため、最近では少額の請求については費用や時間が少なくて済む簡易裁判所の制度を活用することが多く、また、中立的な第三者を介入させてトラブル解決を図るADRという制度も注目されています。

少額訴訟手続

少額訴訟手続は、金銭に関するトラブルを、費用や時間をかけずに早く解決する制度です。

裁判所は、原告が主張した支払いを認めた場合でも、支払い方法や遅延損害金の免除などを決めることができます。

この制度は、原状回復や敷金返還に関するトラブルにも対応できるため、今後ますます利用が期待されています。

裁判外紛争処理制度（ADR）

調停（相談・あっせん）

民事調停は、民事紛争を解決する制度で、調停機関が当事者の話し合いを仲介し、互いに譲り合って問題を解決することを目的としています。

手続きが簡単で時間がかからず、少額訴訟よりも解決が早いというメリットがあります。

また、国民生活センターや消費生活センターなどの紛争調整機関では、話し合いや調停が行われ、円満な解決を目指します。

仲裁

仲裁とは、法律上の問題がある場合に、裁判所ではなく、私人の第三者（仲裁人）による判断で解決する方法です。

仲裁人の選定が公平かどうかといった問題もありますが、弁護士会や司法書士会、行政書士会などの仲裁センターでは、特別な制限がない場合には様々な問題に対応しています。

調停に比べて仲裁の実績は多くありませんが、取り扱う事案は多岐にわたっており、原状回復や敷金返還請求などの問題も仲裁で解決することができます。

以上のように、紛争解決には、当事者が自分たちで判断して利用できる簡易的な制度があります。

一般的には、最初に相談・あっせんが試みられ、解決できない場合には、調停、訴訟、仲裁が利用されます。

原状回復に関するトラブルも同様の手順で解決されると考えられます。

敷金返還および原状回復費用にかかる国土交通省ガイドラインの判例集

ここからは国土交通省のガイドラインに記載のある判例集をご紹介します。

原状回復や敷金返還の問題で争いとなる金額は、通常は数万円から数十万円程度です。

そのため、裁判になる場合でも、訴える金額が140万円以下であれば、簡易裁判所が担当することになっています。

賃貸借契約の特約に関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

名古屋地方裁判所の判決によれば、賃貸借契約において毀損・汚損等の損害賠償を定めた特約は、通常の使用によって生じる損耗や汚損を含まないものと解釈されました。

この判断は、賃借物の通常の使用によって生じる損耗や汚損は契約上の責任とは見なされず、修繕費用の負担は賃借人に課されないというものです。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
0円	追加支払2万円	ドア・枠のペンキ塗替え

通常の使用による汚損や損耗に関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

通常の使用による汚損や損耗は、特約において原状回復義務の対象にはならないことが東京地方裁判所の判決で確定しました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
24万円	返還24万円（全額）	なし

原状回復の特約及び修繕負担項目に関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

原状回復の特約及び修繕負担項目に基づき、損耗の程度に応じた賃借人の負担が認められる事例として、東京地方裁判所の判決があります。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金0円	追加支払35万8682円	カーペットのクリーニング費用 クロス張替え（下地調整・残材処理を除く） 畳裏返し

敷引金に関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

大阪簡易裁判所の判決では、通常の損耗に関する費用は契約で約定された敷引金をもって充てると解釈されました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金（保証金）170万円	返還127万5000円（敷引金の全額）	敷引金については賃借人が容認

畳表の取替えに関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

仙台簡易裁判所の判決では、賃貸借契約書に約定されていた畳表の取替え費用のみが修繕費用として認められました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金0円	追加支払2万7000円	特約は認定

賃貸物件の自然の劣化・損耗に関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

伏見簡易裁判所の判決では、建物の賃貸借契約において、「まっさらに近い状態に回復すべき義務」を認めるためには、客観的な理由が必要であり、特に賃借人の義務負担の意思表示が必要とされました。

この事例においては、賃借人の敷金全額の返還が命じられました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金19万8000円	返還19万8000円 （全額）	なし

自然損耗に関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

この判例において、東京簡易裁判所は、原状回復の特約条項は故意過失や通常でない使用による損害の回復を規定したものと解しました。

したがって、賃借人が通常の使用による自然損耗などの状態は、賃貸人の責任範囲外であり、原状回復の義務はないと判断しました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金33万4000円	返還32万1000円	襖張替費用については賃借人が支払を容認

自然損耗や汚損の原状回復義務に関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

賃貸人が修理・取替え特約を設けた場合でも、賃借人に通常の使用による自然損耗や汚損に対する原状回復義務は課されないと判断されました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金30万円	返還29万7641円	なし

カビの汚れに関する敷金返還および原状回復費用にかかる判例

横浜地方裁判所は、カビの汚れについて賃借人にも2割程度の負担があると判断し、賃借人Ｘにはカーペット等の修繕費用の一部である3万円を負担させることとしました。

その他の損害については、通常の使用によって生じたものであり、賃貸人Ｙの責任と判断され、賃借人Ｘの敷金18万4000円を返還するよう命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金21万4000円	返還18万4000円	カーペット、壁・天井のカビの汚れによる修繕費（2 割程度）

賃貸契約書に原状回復義務に関する条項やその説明がない敷金返還および原状回復費用にかかる判例

伏見簡易裁判所は、本件契約書に明確な原状回復義務に関する条項やその説明がなかったため、賃借人Ｘに原状回復費用の負担義務はないと判断しました。

その結果、賃借人Ｘの敷金21万6000円のうち、賃借人Ｘの責めに帰すべき補修費用を控除した6万6140円を賃借人Ｘに返還するよう命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金21万6000円	返還6万6140円	クロス冷蔵庫排熱による黒い帯 クッションフロア煙草の焦げ跡 畳家具を倒した凹み傷

クロス張替え費用および不十分な清掃費用の支払いを命じた判例

春日井簡易裁判所は、賃借人Ｘに対して和室1室のクロス張替え費用および不十分な清掃費用の支払いを命じました。

賃貸人Ｙは修繕費用と清掃費用の合計23万2940円を請求しており、賃借人Ｘはこれに対し3万9715円を支払う義務があると判断されました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金17万4000円	追加支払5万8940円	畳表替え クロス張替え（和室1室全体） 清掃費（補修費用の一部は賃借人が支払を容認）

更新時に追加された原状回復の特約に関する判例

東京簡易裁判所は、更新時に追加された原状回復の特約は賃借人が自由な意思で承諾したとは認められず、賃借人に負担すべき費用として畳表の費用6300円と冷蔵庫下のクッションフロア費用3675円の合計9975円を認め、敷金19万25円の返還を命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金20万円	返還19万25円	畳表 1 枚表替え 冷蔵庫下サビ跡補修 畳 1枚の表替費用は賃借人が支払を容認

通常の使用による損耗や汚損を超える費用負担に関する判例

仙台簡易裁判所は、賃借人が通常の使用による損耗や汚損を超える費用負担を求められるためには、明確な特約条項や賃借人の自発的な同意が必要であると判断しました。

本件では特約にフロアの張替えや室内クリーニングの費用負担に関する規定がなく、賃借人がその費用を負担する義務を認識して同意した証拠もなかったため、賃借人に対して追加の負担義務を認めませんでした。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金16万5000円	返還5万9955円	畳修理代及び襖張替代については、特約に規定あり、賃借人も支払を容認

賃借人が通常の損耗を超える費用負担に関する判例

大阪高等裁判所は、賃借人が通常の損耗を超える費用負担を求められるためには、明確な特約条項や賃借人の同意が必要であると判断しました。

本件契約書の条項や覚書には通常損耗に関する明確な規定がなく、賃借人の負担義務を認める根拠がなかったため、賃貸人の請求を棄却し、事件を差し戻しました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金37万5000円	差戻後和解・和解の内容は不明	原審へ差戻

賃貸契約書に特約として含まれていた原状回復義務に関する判例

東京地方裁判所は、賃貸契約書に特約として含まれていた原状回復義務に基づき、通常の使用による損耗や汚損を含めた費用負担を賃借人に課すことを認めました。

特約の内容が明確であり、賃借人と賃貸人の合意もあったため、賃借人に対する追加の支払いが有効とされました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金22万5000円	追加支払1万3875円	賃貸人請求のとおり

敷引きの特約は有効とした判例

神戸地方裁判所は、敷引きの特約は有効としましたが、修繕費用については通常の使用による自然損耗分を除いた7万円余に減額されることが適切と判断しました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金70万円	返還34万7655円（敷引28万円）	畳 1 畳・襖 1 枚・床及び壁クロスの補修郵便ポスト取替え トイレ・換気扇・風呂・洗面台の清掃

賃借人の原状回復費用の負担に関する判例

東京簡易裁判所は、賃借人Xの原状回復費用の負担について、以下のような判断を下しました。

• 壁ボードの穴の修理費用は、賃借人Xが全額1万5000円を負担する。
• 壁クロスの損傷については、賃借人Xが約5㎡の張替え費用の60%である5100円を負担する。
• 台所換気扇の焼け焦げについては、賃借人Xが新規交換価格の10%である2500円を負担する。
• 清掃費用については、賃借人Xが業者による清掃費用3万5000円全額を負担する。

その結果、賃借人Xが請求できるのは、敷金及び日割戻し賃料から6万480円を差し引いた9万3294円となりました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金14万2000円	返還9万3294円	壁ボード穴修理 壁クロス張替え 換気扇取替え（経過年数を考慮） 清掃

賃借人がペット飼育に起因するクリーニング費用に関する判例

この判決では、東京簡易裁判所は特約に基づき、賃借人がペット飼育に起因するクリーニング費用を負担することが有効と判断しました。

賃貸人はクロスの張り替え費用やクッションフロアの補修費用を求めましたが、裁判所はその一部を賃借人の負担と認めました。

また、クリーニング費用については、ペット消毒の代替費用として賃借人が負担することを有効と判断しました。

結果的に、賃借人の負担すべき費用は合計5万9640円とされました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金41万7000円	返還35万7360円	クッションフロア部分補修 ハウスクリーニング

賃貸借契約における特約「50%償却」と「賃借人の負担義務を定めた特約」に関する判例

名古屋簡易裁判所は、賃貸契約における特約「50%償却」と「賃借人の負担義務を定めた特約」の規定を解釈しました。

判決によれば、特約②は賃借人の原状回復義務を定めたものではなく、契約終了時の一般的な原状回復義務を規定したものとされました。

また、通常の使用による減耗や汚損等の原状回復費用については、明確な合意が存在しないため、賃借人の負担とはならないと判断されました。

その結果、賃借人Xの敷金返還請求は、23万5000円から4万950円を差し引いた19万4050円が支払われることとなりました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
保証金（敷金）47万円	返還19万4050円（敷引23万5000円）	キッチン上棚取手取付費 排水エルボー費 室内清掃費

壁クロスの一部の落書き箇所の修復費用のみが賃借人の負担とされた判例

賃貸契約において、過失による損傷修復費用のうち経年劣化を除いた部分が賃借人の負担とされました。

具体的には、壁クロスの一部の落書き箇所の修復費用のみが賃借人の負担とされ、それ以外の原状回復費用は賃借人の負担とはなりませんでした。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金27万9000円	返還21万9092円	壁クロス部分補修（経過年数を考慮し賃借人が算定）

具体的な費用の項目や金額を示さず、敷金返還を拒んだ賃貸人に関する判例

神戸簡易裁判所は、敷金の精算は管理会社に一任されていると主張した賃貸人Yに対し、敷金から控除すべき費用が存在しないと判断しました。

その結果、賃借人Xの敷金全額24万6000円から日割り賃料・共益費7万5774円を控除した17万226円の返還を認めました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金24万6000円	返還17万226円	なし

賃貸人が設備使用料を要求したが敷金が全額返還された判例

大津地方裁判所は、設備使用料等の徴収が公序良俗に反していると判断し、その合意を無効としました。

また、修繕費負担特約についても、具体的な説明がなく合意が成立していないと判断しました。

その結果、原告である賃借人Ｘに対し、敷金の全額返還を命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金21万3000円	返還21万3000円	水道料

敷引特約を消費者契約法10条により無効とした判例

枚方簡易裁判所は、本件敷引特約を消費者契約法10条により無効と判断し、また、賃借人の過失によるカビの発生はないと判断しました。

その結果、原告である賃借人Ｘに対し、敷金の全額返還を命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金25万円	返還25万円	なし

通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していない判断された判例

最高裁判所第2小法廷は、通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していないと判断しました。

その結果、賃借人Ｘの未返還分の敷金および遅延損害金の請求を棄却した一審判決を破棄し、差戻しとしました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金35万3700円	うち未返還分30万2547円の請求を棄却した控訴審を破棄差戻し	高裁へ差戻し

敷引特約が消費者契約法第10条に違反しており、無効であるとされた判例

西宮簡易裁判所は、本件敷引特約が消費者契約法第10条に違反しており、無効であると判断しました。

その結果、賃貸人に敷金の返還を命じる判決を下しました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金80万円	返還79万4831円	水道料

カビが発生しているクロスの張替えは賃借人が負担すべきでないと判断された判例

川口簡易裁判所は、カビの発生は賃借人の手入れに問題があったものの、経過年数を考慮してクロスの張替えについては賃借人が負担すべき費用はないと判断しました。

その結果、敷金13万8000円のうち、11万1330円の返還を賃借人に命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金 13万8000円	返還 11万1330円	天井の張替え クロス下地の取替え 窓枠・サッシビートの取替え 玄関扉のサビによる交換（各 20％を負担）

賃借人が解約手数料と原状回復費用を負担する特約は無効であると判断された判例

京都地方裁判所は、賃借人が解約手数料と原状回復費用を負担する特約は、消費者契約法に違反して無効であると判断しました。

その結果、敷金20万円の全額を賃借人に返還するよう賃貸人に命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金20万円	返還20万円	なし

敷引特約による敷金の一部返還を求める主張が妥当であるとされた判例

奈良地方裁判所は、賃借人が敷引特約による敷金の一部返還を求める主張が妥当であり、敷引特約が消費者契約法に違反して無効であると判断しました。

その結果、敷金40万円のうち毀損を差し引いた26万2729円を賃貸人に返還するよう命じました。

また、賃貸人の損害賠償請求は棄却されました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金40万円	返還26万2729円	脱衣所床の腐敗は 1/4 トイレ・脱衣所壁の腐敗は 1/2 張替え クッションフロア・タバコのヤニによる壁 1/2 張替え 玄関の用心鎖・レンジフードカバーの交換

賃借人が保証金解約引特約による保証金の一部返還を求める主張が妥当とされた判例

京都簡易裁判所は、賃借人が保証金解約引特約による保証金の一部返還を求める主張が妥当であり、特約が消費者契約法に違反して無効であると判断しました。

その結果、保証金50万円のうち債務不履行がなくとも返還すべき40万円を賃貸人に返還するよう命じました。

また、賃貸人の特約有効性の主張や損害賠償請求は退けられました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金50万円	返還32万177円	玄関ドアのポストのキズによる取替え 和室の障子・襖・畳の張替え 襖の桟の取替え リビングじゅうたん・洋間じゅうたんの張替え ベランダのサビ

通常損耗補修特約が消費者契約法に違反して無効であると判断された判例

東京地方裁判所は、本件賃貸借契約における通常損耗補修特約が消費者契約法に違反して無効であると判断し、賃借人に敷金の全額返還を命じました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金43万6000円	返還43万6000円	なし

タバコのヤニが主たる原因でクロスの張替えが必要と判断された判例

神戸地方裁判所尼崎支部は、特別損耗の修繕費用において、減価分を考慮して算定する必要があると判断し、敷金残金25万3298円の返還を認めました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金31万1000円	返還請求28万3368円のうち、25万3298円	クロスの全面張替え（減価割合 90％） 床の削れ補修

草取りと松枯れに関する善管注意義務違反があったと判断された判例

東京簡易裁判所は、庭付き一戸建て住宅において草取りと松枯れに関する善管注意義務違反があったと判断し、賃借人に一部の修復費用負担を認めました。

敷金12万円から6万円を差し引いた残額が返還されることとなりました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金12万円	返還6万円	雑草・除草及び草刈り処分 松枯れ

特約により賃借人がハウスクリーニング代を負担することを有効された判例

東京地方裁判所は、特約により賃借人がハウスクリーニング代を負担することを有効と認め、賃貸人に一部のクリーニング費用を差し引いた敷金の返還を命じました。

クリーニング代6万3000円と内装工事費8万430円を差し引いた12万6570円が賃借人に返還されることとなりました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金27万円	返還12万6570円	障子・クロス(一部)の張替え 建具ダイノックシート張替え ハウスクリーニング

賃借人の負担すべき原状回復費用を制限する必要があると判断された判例

大阪高等裁判所は、契約終了時に賃借人が自ら補修工事を実施しない場合、契約締結時の状態から通常損耗を差し引いた状態までの補修費用相当額を賃貸人に賠償することで十分であると判断しました。

この判断は、「原状回復を巡るトラブルとガイドライン（改訂版）」の見解と一致しています。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金40万円	返還19万円	なし

賃貸借契約終了時に敷金から控除された原状回復費用について、一部を賃借人の負担とされた判例

東京地方裁判所は、賃貸借契約終了時に敷金から控除された原状回復費用について、一部の費用を賃借人の負担とし、賃貸人に返還を命じる判決を下しました。

賃借人の返還請求が一部認められた事例となります。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金51万3000円	返還43万5510円	フローリング（2 枚分）・ダン襖片面・ビニールクロス（半額）の張替え

ハウスクリーニング費用や鍵交換費用は、賃借人によって合意されたものであると判断された判例

東京地方裁判所は、この判決において、清掃費用負担特約と鍵交換費用負担特約が消費者契約法に違反しないと判断しました。

清掃費用負担特約に基づくハウスクリーニング費用と鍵交換費用負担特約に基づく鍵交換費用は、賃借人によって合意されたものであり、特約の内容や金額も相応の範囲内であると判断されました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金5万6000円	返還1万7750円	賃貸人請求とおり

賃貸人がカーペットクリーニングやハウスクリーニングなどの費用を負担すべきとされた判例

東京地方裁判所は、この判決において、無催告解除が有効であり、更新料特約は消費者契約法に違反せず有効であると判断しました。

また、通常損耗の範囲に関しては、特約が明確に合意されていない限り、賃借人は補修費を負担する必要はないと判断しました。

そのため、原告である賃貸人がカーペットクリーニングやハウスクリーニングなどの費用を負担すべきとされました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金66万4000円	返還64万7701円	洗面所給湯室扉クロス張替え トイレ壁クロス張替え 和室障子張替え ＬＤ網戸張替え 照明引掛シーリング取付け 家賃滞納分

通常損耗の範囲が契約書に明記されていないことから特約の成立が否定された判例

福岡簡易裁判所は、この判決において、賃借人が敷引特約を認識していたとしても、特約の合意が否定されました。

特約の成立には明確な説明と合意が必要であり、通常損耗の範囲が契約書に明記されていないことから特約の成立が否定されました。

したがって、賃借人に敷金の一部が返還されることとなりました。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金42万5000円	返還29万5960円	クロス張替え

賃借人が未納の使用料や共益費がある場合、保証金から差し引かれた判例

この判決では、賃借人が通常の使用によって生じた損耗と主張しても、裁判所はそれを認めず、保証金の返還を認めませんでした。

また、賃借人が未納の使用料や共益費がある場合、それを保証金から差し引いて返還額を計算することもあります。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金（保証金）31万4400円	0円	未納賃料及び共益費 洋室出入口フローリング張替え 襖張替え（３枚） 台所洗面器具取り外し及び排水溝菊割ゴム紛失 和室クーラーキャップ取替え 和室及び玄関のシール剥がし 窓枠・壁・外壁に取付けられたフック取外し トイレ配管、バルコニー間仕切り固定家具交換 鍵（エレベータートランクを含む）紛失

賃貸人の算定した原状回復費用は合理的であり、敷引特約が有効とされた判例

あなたが賃借人として契約を結んだ際、敷引に関する争いが起こった経験はありませんか？敷引契約は、退去時に敷金から特定の損耗費用を差し引くことを定めたものですが、その公平性や適法性については重要なポイントです。

一例として、本件では賃借人Xが敷引契約に疑問を抱き、敷金から差し引かれた原状回復費用の相当額を請求しました。しかし、裁判所は敷引契約が適法であり、重要事項説明書や法的規定に明示されていることから賃借人Xが容易に理解できる内容であると判断しました。

この判決から、私たちは公平な契約を結ぶために注意すべきポイントを学ぶことができます。敷引契約においては、契約書や法的規定を詳細に確認し、自身の権利と義務を正確に把握することが重要です。

記事では、敷引契約に関するトラブル事例から学ぶべきポイントを解説します。賃借人と賃貸人の間での争いを未然に防ぎ、公正かつ円満な契約関係を築くための知識を提供します。

あなたが安心して賃貸契約を進めるために、是非この記事をご覧ください。賃貸トラブルの回避と、健全な住まいづくりへの一歩を踏み出しましょう。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金26万6000円	返還9万8185円	賃貸人請求とおり クロス張替え（経年劣化を考慮した 22.5％の請求）

賃貸人に対して一部の返還と損害賠償の支払いが命じられた判例

あなたが賃貸契約を結んだ際に、トラブルが起きた経験はありませんか？賃借人と賃貸人の間で生じる争いは、明け渡し時の修繕費用や違約金の支払いなど、さまざまな問題が発生する可能性があります。

たとえば、賃借人Xが退去時に自己判断で工事を行い、その費用を請求するケースがありました。しかし、最高裁判所の判決では、通常の損耗を超える工事に関しては賃借人に負担義務がないとされました。これにより、賃借人Xは工事費用の償還を求めることができると判断されました。

さらに、違約金支払いに関しても注意が必要です。判決では、消費者契約法に基づき、違約金支払い条項が違法であるとされました。そのため、支払われた違約金は無効とされ、賃貸人Yに返還を命じる判決が下されました。

このような判例から、私たちは賃貸契約を結ぶ際に注意すべきポイントを学ぶことができます。工事費用や違約金の請求に関しては、契約書や法的な規定を細心の注意で確認し、自身の権利と義務を理解する必要があります。

この記事では、賃貸契約におけるトラブル事例から学ぶべきポイントを詳しく解説します。賃借人と賃貸人の間で生じる争いを未然に防ぎ、円満な関係を築くために知っておくべき重要な情報をお伝えします。

あなたの賃貸契約が円滑に進むよう、是非この記事をお読みいただき、正確な知識を身につけてください。賃貸トラブルを回避し、快適な住まいを手に入れるための第一歩となるでしょう。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金70万5000円	返還60万5284円	鍵の紛失による交換費用 建物の故障 修理についての出動費用

原状回復費用を定額で控除する特約が有効であるとされた判例

最高裁判所は、賃貸借契約における通常損耗についての原状回復費用を保証金から控除する特約が有効であると判示しました。

この判決は、賃借人と賃貸人の間で紛争が生じた事例を審理したものです。

通常損耗は契約上予想されるものであり、その補修費用や回復義務は賃借人に負わせるべきではないとの判断が示されました。

さらに、賃貸借契約に敷引特約が含まれており、敷引金の額が明示されている場合、賃借人は補修費用を賃料に含めていると認識して契約を締結しているとされました。

判決は、特約の敷引金額が妥当な範囲内であり、消費者契約法に違反するものではないと述べています。

この判決により、賃借人の利益を保護し、契約の公平性を確保するための重要な基準が示されました。

詳細な事案の概要と要旨について、以下で解説します。

敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金（保証金）40万円	返還19万円	なし

賃貸トラブルでよくある相談事例

国土交通省ガイドライン一覧のまとめ

国土交通省が策定した賃貸住宅に関するガイドラインは、賃貸トラブルを防ぐために重要な情報源となっています。

ガイドラインには、賃貸契約において借り手と貸し手が守るべきルールが詳細に記載されており、修繕費用や退去時の立ち退き料の取り扱い、敷金・礼金の返還など、トラブルの原因となるポイントについて解説されています。

賃貸トラブルに巻き込まれた場合は、まずはガイドラインを確認し、深刻な場合は専門の相談窓口に相談することが重要です。

また、賃貸契約においては、退去時の原状回復が問題視されることが多いですが、実は入居時にも問題がある場合もあるため、入居時には物件を確認し、契約条件を明確にすることが大切です。

そして、退去時には、修繕費用を請求される可能性があるため、立会いによる確認を怠らず、入居時の状態と比較することでトラブルを防止することができます。

実際の退去費用が確定するまでには時間がかかるため、不安な気持ちになることもあるかもしれませんが、その際は専門の弁護士などに相談されることをおすすめします。