退去立合いでサインをした際の原状回復費用の支払いは？原状回復のガイドラインを用いて解説

退去時の立会いで急に提示される高額な原状回復費用の請求書。

「ここにサインをお願いします」と言われて何も考えずにサインしたら、後日思わぬ金額を請求されてしまった。

このような経験はありませんか？賃貸物件からの退去時に発生する原状回復費用のトラブルは、多くの賃借人を悩ませています。

特に退去立会い時のサインが、後々のトラブルの原因になることが少なくありません。

この記事では、退去立会い時のサインと原状回復費用の支払いに関するトラブルについて、法的根拠や対処法を詳しく解説します。

適切な知識を身につけることで、不当な請求から身を守り、必要以上の費用負担を避けることができるようになります。

退去時の立会いとサインって何が問題なの？

退去時の立会いとは、賃借人が物件を退去する際に、賃貸人（または管理会社の担当者）と一緒に物件の状態を確認する手続きです。

この立会い時に作成される「物件確認書」や「精算書」へのサインが、後の原状回復費用トラブルの原因となることがあります。

原状回復とは、賃借人の故意・過失や通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することを指します。

これは、民法第621条に基づいており、特約がない限り、通常の使用による損耗や経年変化については賃借人に原状回復義務はありません。

原状回復費用の法的解釈はどうなってる？

原状回復の費用負担については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表し、明確な指針を示しています。

このガイドラインでは、賃借人の負担と賃貸人の負担を明確に区分しています。

原則として、「通常の使用」による損耗や経年変化（自然に消耗・劣化する部分）は賃貸人負担とされています。

一方、借主の故意・過失、通常の使用を超える使用による損耗・毀損については、借主負担となります。

例えば、壁紙の日焼けや時間経過による自然な劣化は「通常の使用」による損耗として賃貸人負担とされますが、タバコのヤニによる著しい変色や、落書き・画鋲の穴などは賃借人負担となります。

また、最高裁判所の平成17年12月16日判決（平成16年（受）第1534号）では、特約で「通常損耗補修特約」を結ぶ場合でも、その特約は賃借人が明確に認識できる形で合意されていなければならないと判示されています。

どんな時に退去立会いのサイントラブルが発生する？

退去立会い時のサインに関するトラブルは、以下のような典型的なケースで発生します。

国民生活センターによると、賃貸住宅の退去時のトラブルに関する相談は年間約9,000件あり、そのうち約40%が原状回復費用に関する相談だとされています。

原状回復費用とリフォーム費用の違いは？

原状回復費用とリフォーム費用は混同されがちですが、明確な違いがあります。

以下の表で比較してみましょう。

項目	原状回復費用	リフォーム費用
目的	賃借人の故意・過失・通常の使用を超える使用による損耗・毀損の復旧	物件の価値向上や次の入居者確保のための改装
負担者	賃借人（ただし通常使用による損耗は賃貸人）	賃貸人
対象例	落書き、穴、破損、特殊な設備の撤去など	壁紙の全面張替え、設備のグレードアップなど
法的根拠	民法第621条、国交省ガイドライン	賃貸人の投資判断による

原状回復費用と混同されやすいものには、「クリーニング費用」もあります。

一般的な清掃費用は通常使用の範囲内とされますが、特約で定められている場合や、特に汚れがひどい場合は賃借人負担となることがあります。

判別のポイントは、「その損耗が通常の使用によるものか、それとも賃借人の故意・過失や通常の使用を超える使用によるものか」という点にあります。

疑問がある場合は、国土交通省のガイドラインを参照して確認することをお勧めします。

退去立会い時のサイントラブルはどう解決する？

退去立会い時のサインに関するトラブルが発生した場合、以下のプロセスで解決を図ることができます。

まず、不当な請求を受けたと感じた場合は、書面で異議を申し立てましょう。

具体的には、請求書を受け取ってから1〜2週間以内に、「原状回復費用の内訳と算出根拠を示してほしい」という内容の文書を送付します。

この際、国土交通省のガイドラインに基づいて、どの部分が不当だと考えるかを具体的に指摘するとよいでしょう。

次に、話し合いによる解決を試みます。

管理会社や大家さんと直接交渉し、不当な請求部分について説明を求めましょう。

この際、証拠となる入居時の写真や動画、チェックシートなどがあれば提示すると効果的です。

それでも解決しない場合は、以下の公的機関に相談することができます。

最終的には調停や訴訟という手段もありますが、費用対効果を考慮する必要があります。

原状回復費用の請求額が数万円〜数十万円の場合、簡易裁判所での少額訴訟が適しています。

退去立会いのサイントラブルを事前に防ぐには？

退去立会い時のサインに関するトラブルを事前に防ぐためには、以下のような対策が効果的です。

まず、入居時から準備を始めることが重要です。

入居時の物件状態を写真や動画で詳細に記録し、日付入りで保存しておきましょう。

また、入居時のチェックシートは詳細に記入し、控えを必ず保管しておきます。

退去の意向を伝える際には、原状回復についての基本的な考え方を確認しておくとよいでしょう。

退去の1〜2ヶ月前に管理会社に連絡し、原状回復の範囲や費用の目安について事前に相談することで、後のトラブルを防ぐことができます。

退去立会い時には、焦らずに以下のポイントを確認しましょう。

退去立会いと原状回復費用に関するよくある質問は？

まとめ

退去立会い時のサインと原状回復費用に関するトラブルは、適切な知識と事前準備によって大きく回避することができます。

特に重要なのは、原状回復の法的解釈を理解し、入居時からトラブル防止を意識した行動をとることです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復費用の負担区分を明確にしており、トラブル解決の重要な指針となります。

退去立会い時には焦らず内容を確認し、疑問点があればその場でサインせず、検討する時間を求めることが大切です。

また、トラブルが発生した場合には、消費生活センターなどの公的機関に相談することで解決の糸口が見つかることもあります。

入居時の状態を写真や動画で記録しておくなど、証拠を残す習慣をつけておくことも重要です。

これは一般的な情報提供であり、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。

賃貸トラブルの具体的な解決方法は、契約内容や地域の慣行によっても異なる場合があります。

退去時のトラブルを防ぐためには、「事前の準備」「正確な知識」「冷静な対応」の3つが鍵となります。

この記事の情報を参考に、安心して賃貸生活を送り、スムーズな退去ができることを願っています。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）