賃貸からの退去時に行われる立会い検査で、原状回復（元の状態に戻すこと）費用についてサインを求められることがあります。
しかし、サインをしたからといって必ずしも全額を支払う義務があるわけではありません。
民法や国土交通省のガイドラインでは、借主が負担すべき範囲が明確に定められており、故意・過失による損耗以外は貸主負担が原則となっています。
立会い時のサインが法的にどの程度有効なのか、どのような場合に無効となるのか、そしてトラブルを避けるための対処法について詳しく解説します。
適切な知識を身につけることで、不当な原状回復費用の請求から身を守ることができるでしょう。
行政書士 松村 元
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
原状回復における責任の基本的な理解とその法的根拠
退去立会い（退去時の部屋の確認作業）でサインした場合の原状回復費用の責任は、「通常の使用による経年劣化（時間が経って自然に古くなること）」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって判断されます。
サインの有無に関わらず、法的根拠に基づいた適正な負担区分（誰が費用を払うかの分け方）が適用されます。
民法第606条および第621条では、賃借人には「善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）」があり、通常の注意をもって物件を使用・管理する義務があるとされています。
一方で、貸主には通常損耗（普通に使っていてできる傷み）に対する修繕義務が課せられています。
- 民法第606条（賃貸人による修繕等）
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
- 民法第621条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗については貸主負担が原則とされており、退去立会いでのサインがあっても、この法的基準は変わりません。
壁紙の耐用年数（使える期間の目安）は6年、畳・カーペットは6年、設備については個別の耐用年数が設定されており、入居期間と経年劣化を考慮した負担割合の調整が必要です。
立会い時の説明が不十分であった場合、後日の異議申し立ても可能とされています。
つまり、退去立会いでサインをした場合でも、原状回復費用の支払い責任は法的根拠に基づいて判断されるため、不当な請求に対しては適切な根拠を示して交渉することが重要です。
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退去立会いでサインした場合、原状回復費用の支払いは？
退去立会いでのサインが有効になるケース
退去立会い時のサインが法的に有効となるのは、借主が十分な説明を受け、内容を理解した上で自主的に同意した場合です。
この場合、原状回復費用の支払い義務が確定します。
有効となる具体的な条件として、立会い時に修繕箇所の詳細な説明があり、費用の根拠が明確に示されていることが重要です。
また、借主が質問や確認の時間を十分に与えられ、納得した上でサインしている必要があります。
さらに、サインした書類に修繕内容、費用、支払い期限が明記されており、借主がそのコピーを受け取っていることも条件となります。
国土交通省のガイドラインに沿った適正な費用算定がなされ、借主の過失や故意による損傷に対する合理的な請求である場合、サインの法的効力は強固になります。
このようなケースでは、後から異議を申し立てることは困難になります。
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退去立会いでのサインが無効になるケース
退去立会い時のサインであっても、一定の条件下では法的に無効となり、原状回復費用の支払い義務を争うことが可能です。
特に不当な圧力や説明不足がある場合は無効の可能性が高くなります。
無効となる主なケースとして、管理会社や大家から強要や脅迫的な態度でサインを求められた場合、費用の詳細な説明がないまま署名を迫られた場合があります。
また、通常の使用による経年劣化を借主負担として請求している場合、法外な高額請求をしている場合も無効事由となります。
さらに、立会い時に書類の内容を十分に確認する時間が与えられなかった場合、借主が病気や精神的に不安定な状態でサインした場合も無効の根拠となります。
このような状況では、消費者契約法や民法の規定により、サインの効力が否定される可能性があり、適切な法的手続きを踏むことで費用負担を回避できます。
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退去立会いでサインしてしまった場合の対処法と賃貸借契約書に記載のある注意すべき条項例
賃貸借契約書には、退去時の原状回復に関する特約が記載されており、立会い時のサインがこれらの条項に基づいて効力を持つことがあります。
事前に契約書を確認しておくことが重要です。
条項例
- 包括的原状回復義務に関する条項
借主は、契約終了時において、室内を入居時と同様の状態に回復して返還する義務を負う。この義務には、通常の使用による損耗、経年変化、その他一切の変更・損傷の回復が含まれるものとし、借主はその費用を負担するものとする。
- 通常損耗借主負担特約に関する条項
借主は、賃貸借期間中の通常の使用による損耗及び経年変化についても、退去時にその回復費用を負担するものとする。通常損耗には、日照による畳・壁紙の変色、家具設置による床・壁の凹み、画鋲・ピン等による壁の小穴等を含むものとする。
- 退去立会い合意効力に関する条項
借主及び貸主は、退去時の立会い検査において損傷箇所及び修繕費用について確認を行い、借主が費用請求書に署名押印した場合は、当該内容について最終的かつ確定的な合意が成立したものとみなし、以後の異議申し立て及び費用減額請求は一切認めないものとする。
- ハウスクリーニング費用負担条項
借主は、契約終了時において、専門業者によるハウスクリーニングを実施し、その費用を負担するものとする。借主が清掃の程度に関わらず、貸主指定業者による清掃を必須とし、借主による清掃では原状回復義務の履行とは認めないものとする。
- 内装材張替え費用負担条項
借主は、退去時において、畳の表替え・裏返し、壁紙・クロスの張替え、襖・障子の張替えについて、使用年数・汚損の程度に関わらず、その費用を負担するものとする。貸主は借主負担により一律に張替えを実施できるものとする。
注意すべき条項として、「借主は退去時に室内を入居時と同様の状態に回復する義務を負う」という包括的な原状回復条項があります。
また、「通常の使用による損耗も借主負担とする」という特約は、国土交通省ガイドライン（国が示した原状回復の指針）に反する可能性があります。
さらに、「退去立会い時に借主が署名した費用請求書は最終的な合意とみなす」という条項は、後の異議申し立てを制限する効果があります。
「ハウスクリーニング（専門業者による室内清掃）費用は借主負担とする」「畳・壁紙の張り替え費用は使用年数に関わらず借主負担」といった特約も要注意です。
これらの条項が不当に借主に不利な場合、消費者契約法により無効となる可能性があるため、サイン前に十分な検討が必要です。
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退去立会いと原状回復に関するよくある質問
立会いでサインした後でも、費用の支払いを拒否できますか？
可能です。サインがあっても、通常損耗や経年劣化に関する費用、国土交通省ガイドラインに反する不当な請求については支払い義務がありません。民法第621条（賃貸の原状回復を定めた法律）により、借主は故意・過失による損耗のみ責任を負うため、サイン後でも法的根拠に基づいて異議を申し立てることができます。
サインを拒否した場合、どのような問題が生じますか？
サインを拒否すること自体に法的な問題はありません。むしろ、内容を十分理解せずにサインする方がリスクが高いといえます。サイン拒否により貸主との関係が悪化する可能性はありますが、適正な費用については最終的に支払う必要があるため、冷静に対応することが重要です。
立会い時に写真を撮ることは可能ですか？
可能です。むしろ、後日トラブルを避けるためにも積極的に撮影することをお勧めします。損耗箇所の状況や範囲を記録することで、費用請求の妥当性を客観的に判断する材料となります。貸主側が撮影を拒否する場合は、その理由を確認し、必要に応じて消費生活センターに相談しましょう。
国土交通省ガイドラインに法的拘束力はありますか？
ガイドライン自体に直接的な法的拘束力はありませんが、民法第621条の解釈基準として裁判所でも広く参照されています。そのため、ガイドラインに反する請求は不当とみなされる可能性が高く、実質的には強い影響力を持っています。消費者保護の観点からも重要な指針となっています。
敷金が返還されない場合の対処法を教えてください。
まず、費用の内訳と根拠を書面で請求し、国土交通省ガイドラインと照合して妥当性を検証します。不当な請求については、内容証明郵便（送った内容を証明できる郵便）で異議を申し立て、話し合いで解決しない場合は消費生活センターや住宅相談窓口に相談します。最終的には少額訴訟（60万円以下の争いを簡単に解決する裁判）や調停（第三者を交えた話し合い）制度の利用も検討できます。
まとめ
退去立会いでのサインは、必ずしも絶対的な法的効力を持つものではありません。
民法第621条と国土交通省ガイドラインにより、借主が負担すべき範囲は明確に定められており、通常損耗や経年劣化については貸主負担が原則です。
サインをした場合でも、不当な請求については後日異議を申し立てることができるため、まずは請求内容の妥当性を冷静に検証することが重要です。
トラブルを避けるためには、立会い時に十分な説明を求め、不明な点は遠慮なく質問し、必要に応じて専門機関への相談を検討することをお勧めします。
- 退去立会いでのサインは、適切な説明と合意があれば法的に有効となり支払い義務が発生する
- 強要や説明不足、不当な高額請求がある場合はサインが無効となる可能性がある
- 賃貸借契約書の原状回復特約を事前に確認し、不当な条項がないかチェックが必要
- 通常使用による経年劣化を借主負担とする特約は、ガイドラインに反し無効となることがある
- サイン前に費用の詳細説明を求め、納得できない場合は署名を拒否することが重要
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
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