賃貸を退去する際、多くの入居者が敷金の返還について不安を抱えています。
「敷金は返ってこないもの」という認識が一般的に広まっていますが、これは必ずしも正しくありません。実際には、民法や国土交通省のガイドラインに基づいて、入居者の故意・過失による損傷以外は貸主が負担することが原則とされています。
しかし、現実には様々な理由で敷金が返還されないケースも存在します。
本記事では、敷金返還の法的根拠から具体的なケース、よくある疑問まで詳しく解説し、適切な対応方法をご紹介します。
行政書士 松村 元
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
敷金返還に関する基本的な理解とその法的根拠
敷金の返還に関する責任の所在は、「通常の使用による経年劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって判断されます。
敷金は本来、入居者に返還されるべき預かり金であり、返ってこないのが普通ではありません。
民法第622条の2では、敷金について明確に規定されており、賃借人には「善管注意義務」の範囲内での使用が求められています。
- 民法第622条の2第1項（敷金）
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
- 民法第621条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗については貸主負担が原則とされており、敷金から差し引けるのは故意・過失による損傷の修繕費のみです。
壁紙の耐用年数は6年、畳は6年、設備については個別に設定されており、入居期間が長期にわたる場合は経年劣化による価値の減少を考慮して、敷金からの控除額を減額する必要があります。
つまり、敷金が返ってこないのは決して普通ではなく、法的根拠に基づいて適正な原状回復費用のみが控除され、残額は必ず返還されるべきものです。
敷金が返ってこないのは普通なの？
敷金が返ってこないケース
敷金が返還されないケースは決して珍しくありませんが、その理由は借主の使用状況や契約内容によって大きく左右されます。
特に室内に大きな損傷がある場合や、契約書に特別な条項がある場合は返還されない可能性が高くなります。
最も一般的な敷金が返らないケースは、借主の故意・過失による損傷がある場合です。
タバコのヤニによる壁紙の変色、ペットによる床や壁の傷、結露を放置したことによるカビの発生、釘穴以上の大きな穴などは借主負担となります。
また、契約書にハウスクリーニング特約やクロス張替え特約などが明記されている場合も、敷金から差し引かれることになります。
さらに、家賃滞納がある場合や、設備の故障を放置して被害が拡大した場合も敷金での相殺対象となります。
ただし、これらの費用が適正かどうかは見積書で確認することが重要です。
敷金が返ってくるケース
適切な使用と契約内容の理解があれば、敷金の全額または一部返還は十分に期待できます。
国土交通省のガイドラインに基づく通常使用による劣化は、基本的に貸主負担となるためです。
通常使用による経年劣化、例えば日照による壁紙の色あせ、家具設置による床の凹み、画鋲程度の小さな穴などは借主の負担ではありません。
また、設備の自然故障や建物の構造的な問題による損傷も借主負担の対象外です。
契約期間が長期間（6年以上）の場合、壁紙や床材の価値は大幅に減価償却されるため、張替え費用の全額負担を求められることは少なくなります。
清掃も日常的な清掃を行っていれば、特別なクリーニング費用を請求されることはありません。
重要なのは、入居時の状況を写真で記録し、退去時との比較ができるよう準備しておくことです。
敷金返還請求のポイントと賃貸借契約書に記載のある注意すべき条項例
賃貸借契約書には、敷金の取り扱いに関する特約条項が記載されていることが多く、これらの条項は敷金返還の有無を大きく左右します。
契約前にこれらの条項を十分に理解しておくことが重要です。
条項例
- ハウスクリーニング特約に関する条項
借主は、賃貸借契約終了時において、貸主が指定する専門清掃業者によるハウスクリーニングを実施し、その費用を負担するものとする。当該費用は、室内の使用状況にかかわらず借主が負担するものとし、敷金より控除または別途請求するものとする。
- クロス張替え特約に関する条項
借主は、賃貸借契約終了時において、室内のクロス（壁紙・天井紙）の張替え費用を負担するものとする。これは通常の使用による変色・劣化を含むものとし、入居期間の長短にかかわらず借主の負担とする。張替えは貸主指定の業者及び材料によるものとする。
- 敷引き特約に関する条項
貸主は、賃貸借契約終了時において、敷金のうち一定額を敷引きとして控除し、残額を借主に返還するものとする。敷引き額は、室内の損傷の有無や使用状況にかかわらず控除されるものとし、原状回復費用とは別に適用されるものとする。
- 原状回復特約に関する条項
借主は、賃貸借契約終了時において、通常の使用による損耗・経年変化を含む一切の変更箇所について、入居時の状態に回復させる義務を負う。畳の日焼け、壁紙の変色、設備の経年劣化等についても借主が原状回復費用を負担するものとし、専門業者による施工を要するものとする。
- 修繕費用負担特約に関する条項
借主は、賃貸借期間中及び契約終了時において、設備機器の故障・不具合、内装材の損傷について、その原因が借主の使用によるものか否かにかかわらず修繕費用を負担するものとする。貸主は修繕業者を指定する権利を有し、借主は指定業者による修繕を受け入れるものとする。
特に注意すべき条項として「ハウスクリーニング特約」があり、退去時に専門業者による清掃費用を借主が負担する内容です。
「クロス張替え特約」では、通常使用による劣化でも壁紙交換費用を借主負担とする場合があります。
「敷引き特約」は関西地方でよく見られ、敷金の一定額を返還しない条項です。
「原状回復特約」では、通常使用による劣化も含めて借主負担とする場合があり、ガイドラインと異なる内容となることがあります。
これらの特約が有効かどうかは、借主への十分な説明があったか、消費者契約法に違反していないかなどが判断基準となります。
疑問がある場合は契約前に詳細を確認することが大切です。
敷金返還に関するよくある質問
契約書に「敷金は返還しない」と書かれている場合はどうなりますか？
このような特約は消費者契約法により無効となる可能性が高いです。民法では通常損耗について入居者に原状回復義務がないことが明文化されており、これに反する特約は不当条項として無効となります。ただし、具体的な損傷内容と負担区分を明記した合理的な特約は有効となる場合もあります。
退去時の立会いで法外な請求を受けた場合の対処法は？
まず国土交通省ガイドラインに基づいて負担区分を確認し、不当な項目については根拠を示して異議を申し立てましょう。それでも解決しない場合は、消費生活センターや自治体の住宅相談窓口に相談することができます。必要に応じて少額訴訟制度の利用も検討できます。
入居時の写真撮影は敷金返還に有効ですか？
非常に有効です。入居時の状況を記録しておくことで、退去時に既存の損傷と新たな損傷を区別することができます。特に壁や床の状況、設備の動作状況などを詳細に撮影しておくことをおすすめします。日付入りの写真であればより証拠能力が高まります。
ハウスクリーニング代は必ず入居者が負担するのですか？
通常使用による汚れの清掃費用は貸主負担が原則です。ただし、契約書で入居者負担の特約がある場合は有効とされることが多いです。特約がない場合で、通常を超える汚れ（ペットの毛、タバコの臭いなど）がなければ、ハウスクリーニング代の負担義務はありません。
敷金返還請求の時効はありますか？
敷金返還請求権の消滅時効は5年です（民法166条）。退去時から5年以内であれば請求可能ですが、実際には退去後速やかに請求することが重要です。時間が経過すると証拠の収集が困難になり、交渉も不利になる可能性があります。
まとめ
敷金が返ってこないのは決して普通のことではありません。
民法や国土交通省ガイドラインに基づけば、通常使用による損耗は貸主負担であり、入居者の故意・過失による損傷のみが敷金から差し引かれるべきです。
不当な請求を受けた場合は、法的根拠を示して交渉し、必要に応じて相談窓口を活用することが大切です。
入居時の記録作成や契約内容の確認など、事前の準備も重要な対策となります。
適切な知識を持って臨めば、敷金の適正な返還を受けることは十分可能です。
- 故意・過失による損傷や契約書の特約条項がある場合は敷金が返らない可能性が高い
- 通常使用による経年劣化は貸主負担が原則で、長期居住では減価償却により借主負担が軽減される
- ハウスクリーニング特約やクロス張替え特約などの契約書の条項は事前に内容を十分確認する
- 入居時の室内状況を写真で記録し、退去時との比較ができるよう証拠を保全しておく
- 敷金精算書の内容に疑問がある場合は、見積書の詳細確認や消費生活センターへの相談を検討する
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
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