「敷金が返ってこないのは普通」——退去時にこう言われ、納得できないまま泣き寝入りしてしまった経験はありませんか。実際の調査データでは、東京における敷金の平均返還率は42%にとどまり、約3割の借主が1円も返金されていないのが現実です。
しかし、敷金は本来「預り金」であり、正当な理由なく返還しないことは法的に認められていません。国土交通省のガイドラインや民法の規定を正しく理解すれば、貸主に対して適正な返還を求めることは十分に可能です。
この記事では、敷金返還請求の制度的な根拠から具体的な手続きの流れ、交渉が決裂した場合の法的手段まで、段階的にわかりやすく解説します。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
敷金返還請求を行う前に、まず敷金の法的な位置づけと返還のルールを正確に押さえておきましょう。2020年の民法改正により、敷金に関する規定はより明確になっています。
2020年4月に施行された改正民法では、第622条の2において敷金の定義と返還義務が初めて明文化されました。敷金とは「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されています。
国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、退去時の原状回復費用の算定基準を示したものです。法的拘束力はありませんが、裁判や調停において重要な判断基準として広く参照されています。
敷金が返還されないケースには、いくつかの典型的なパターンがあります。自分の状況がどれに該当するかを把握することが、返還請求の第一歩です。
| パターン | 内容 | 対処の可否 |
|---|---|---|
| 過剰な原状回復請求 | 通常損耗・経年劣化まで借主に請求される | ガイドラインを根拠に減額交渉が可能 |
| 不当な特約の適用 | 契約書の特約で全額借主負担とされる | 消費者契約法10条で無効主張が可能 |
| 精算書の不交付 | 退去後に精算書が届かず放置される | 書面で返還請求を行う権利あり |
| 貸主の資力不足 | 貸主に返還する資金がない | 法的手続きで強制執行が可能 |
行政書士 松村 元敷金が返ってこないのは「普通」ではなく、法的根拠のない不当な扱いである可能性があります。まずは請求明細をガイドラインと照らし合わせ、借主負担の範囲を正確に把握しましょう。
敷金返還請求を成功させるためには、事前の証拠収集と必要書類の整理が欠かせません。準備が不十分なまま交渉に臨むと、貸主側の主張を覆すことが難しくなります。
敷金返還を求める際に準備しておくべき書類と証拠を整理しましょう。これらの書類は交渉だけでなく、法的手続きに進む場合にも重要な証拠となります。
退去後に届く精算書（原状回復費用の明細）は、敷金返還額を左右する最も重要な書類です。以下のポイントを一つずつ確認しましょう。
退去費用の交渉を専門家に依頼する方法は、以下の記事で解説しています。
準備が整ったら、いよいよ貸主への返還請求を行います。段階的にアプローチすることで、交渉がスムーズに進む可能性が高まります。
まずは管理会社または貸主に対して、書面で敷金返還の意思を明確に伝えることから始めます。口頭でのやり取りだけでは記録が残らないため、必ず書面（メールや手紙）で行いましょう。
書面交渉で解決しない場合は、内容証明郵便を使った正式な返還請求に移行します。内容証明郵便は「いつ・誰が・誰に・どのような内容を通知したか」が公的に証明されるため、法的手続きの前段階として非常に有効です。
| 項目 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 郵便料金 | 84〜94円 | 定形・定形外による |
| 内容証明加算料金 | 480円（1枚目）+ 290円（追加1枚ごと） | 2枚で770円 |
| 書留料金 | 480円 | 必須 |
| 配達証明 | 350円 | 受取日を証明（推奨） |
| 行政書士に依頼 | 2〜5万円 | 文書作成を代行してもらう場合 |
内容証明郵便を送付しても貸主が応じない場合は、法的手続きを検討します。敷金返還の金額帯では、少額訴訟が最も利用しやすい手段です。
行政書士 松村 元内容証明郵便を送付した段階で貸主が態度を軟化させるケースは非常に多いです。少額訴訟まで進む前に、まずは書面交渉と内容証明の段階で粘り強く対応しましょう。
退去後に敷金返還で揉めないためには、入居時からの準備が重要です。ここでは、トラブルを未然に防ぐために入居時・居住中・退去時の各段階で実践すべきポイントを解説します。
退去時のトラブルを防ぐ最も効果的な方法は、入居時に部屋の状態を写真・動画で詳細に記録しておくことです。日付入りの写真を各部屋・各箇所ごとに撮影し、管理会社にも書面で報告しておきましょう。
通常損耗は貸主負担ですが、掃除を怠ったことで「特別損耗」と判断されるケースもあります。日常的な手入れを心がけ、退去時には立会いに必ず参加しましょう。
一人で貸主と交渉するのが難しい場合は、専門機関に相談することで解決の糸口が見つかります。多くの窓口が無料で利用できるため、早めに相談することをおすすめします。
| 相談先 | 電話番号 | 対応内容 |
|---|---|---|
| 消費生活センター | 188（局番なし） | 退去費用トラブルの一般相談・助言 |
| 法テラス | 0570-078374 | 法的トラブルの情報提供・弁護士紹介 |
| 都道府県の不動産相談窓口 | 自治体により異なる | 不動産取引に関する専門的な相談 |
| 日本司法支援センター | 0570-078374 | 収入要件を満たせば弁護士費用の立替も可能 |
公的窓口で解決が難しい場合は、弁護士や行政書士などの専門家に依頼することも選択肢の一つです。費用はかかりますが、返還される敷金の額が大きければ十分にメリットがあります。
行政書士 松村 元敷金返還の金額が数万円程度であれば、まずは消費生活センターや法テラスの無料相談を活用しましょう。専門家のアドバイスを受けるだけで交渉力が大幅に向上するケースも多くあります。
具体的な負担割合は、以下のガイドライン負担割合表で確認できます。
「敷金が返ってこないのは普通」と諦める必要はありません。民法とガイドラインに基づけば、正当な根拠のない控除に対して返還を請求する権利が借主にはあります。
この記事のポイント
行政書士 松村 元敷金返還請求は借主の正当な権利です。「返ってこないのが普通」と言われても諦めず、まずは精算書の内容をガイドラインと照合することから始めてください。証拠を揃えて段階的に対応すれば、多くのケースで返還額の改善が期待できます。
