［事例36］清掃費用負担特約並びに鍵交換費用負担特約について消費者契約法に違反しないとされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙとの間で、月額賃料5万6000円（共益費2000円別）、敷金5万6000円、鍵交換費用1万2600円を支払い、賃貸借契約を締結しました。

契約終了後、賃貸人Ｙは、清掃費用2万6250円及び鍵交換費用1万2600円を敷金から控除しました。

これに対し、賃借人Ｘは、これらの特約が無効又は取り消されたとして、返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

清掃費用負担特約については、特約が明確に合意されており、賃借人にとって不利益な面もあるものの、退去時の通常清掃を免れることができるなどの利益もあること、また金額が賃料月額の半額以下で専門業者による清掃費用として相応な範囲であることから、消費者契約法10条及び4条2項に違反するとはいえませんでした。

同様に、鍵交換費用負担特約も明確に合意されており、賃借人の防犯に資するものであり、鍵交換費用1万2600円は相応の範囲で一方的に不利益なものではないため、消費者契約法10条及び4条2項に違反しないと判断されました。

その結果、原判決における賃貸人Ｙの敗訴部分は取り消され、賃借人Ｘの請求は棄却されました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃貸借契約における特約の有効性を確保するためには、合意の明確性と内容の合理性が重要です。

具体的には、契約書や説明書に特約を詳細に記載し、口頭での説明も記録しておくことが望ましいです。

また、特約の内容が賃借人にとって一方的に不利益でないことを示すため、金額や内容が合理的であることを確認し、消費者契約法の要件を満たすために、特約の説明が適切に行われていることを証明する証拠を残すことが必要です。

賃貸人側は、特約の説明を徹底し、その内容が賃借人にとって理解可能で合理的であることを確認することが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）