原状回復の諸経費は借主負担？判例から学ぶ費用の内訳と対処法
退去時に管理会社から届いた原状回復費用の請求書に「諸経費」という不透明な項目が含まれていて、その内訳がわからないまま支払いを求められた経験はないでしょうか。
本記事で紹介するのは、国土交通省のガイドラインに収録された諸経費をめぐるトラブル事例です（ガイドライン事例集2）。
この事例では、仙台市内のアパートに約4年間入居した借主に対し、管理受託者が壁の張替え費用と諸経費を含む合計22万8200円を請求しました。
裁判所は壁の汚損を自然損耗と認め、借主の負担を畳表取替え費用の2万7000円のみとし、諸経費3万円を含むその他の請求を棄却しました。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
仙台簡裁が示した原状回復費用の諸経費と借主負担の範囲
- 約4年の入居後に22万8200円の原状回復費用を請求された経緯
- 裁判所は壁の汚損を自然損耗と認め借主負担を2万7000円のみとした
- クロスの耐用年数6年と残存価値の計算方法を把握しておくことが重要になる
退去費用の請求書に「諸経費」と書かれているだけで、具体的な内訳が示されていないケースは少なくありません。
ここでは、仙台簡裁が諸経費を含む原状回復費用の請求をどう判断したのかを詳しく解説します。
約4年の入居後に22万8200円の原状回復費用を請求された経緯
まず、この裁判の背景として、借主は仙台市内のアパートに約4年間入居し、退去後に管理受託者から原状回復費用として合計22万8200円を請求されました。
請求の内訳は、壁の張替え費用17万1200円、畳表の取替え費用3万円、そして内訳不明の諸経費3万円でした。
借主は壁の汚損が通常の使用による自然損耗であると主張し、請求額の減額を求めて裁判を起こしました。
民法第621条は通常損耗と経年変化を原状回復義務の対象から除外しており、この条文の解釈が裁判の主要な争点となりました。
ゲン退去費用の請求書を受け取ったら、まず各項目の内訳と金額の根拠を確認することが大切です。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。
裁判所は壁の汚損を自然損耗と認め借主負担を2万7000円のみとした
次に、裁判所が各請求項目についてどのように判断したかを整理します。
壁の張替え費用17万1200円については、裁判所が現地を検証した結果、壁の汚損は「湿気、日照、通風の有無、年月の経過」による自然損耗と認定されました。
諸経費3万円は壁の張替え工事に付随する費用と判断されたため、壁張替え自体が認められなかったことで諸経費も全額が請求棄却となりました。
最終的に借主が負担すべきとされたのは畳表の取替え費用2万7000円のみであり、請求額22万8200円の約88%が減額される結果となりました。
ゲン諸経費は工事に付随する費用であるため、工事自体が認められなければ諸経費も請求できません。
民法第606条第1項：賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
クロスの耐用年数6年と残存価値の計算方法を理解しておくことが交渉に役立つ
| 経年劣化の目安となる年数 | 設備・部位 |
|---|---|
| 耐用年数６年の製品・消耗品 | クロス カーペット クッションフロア 畳 エアコン ガスコンロ 冷蔵庫 インターホン 照明 |
ゲンクロス・カーペット・クッションフロア等の耐用年数は６年です。要は入居期間が６年以上であれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。
さらに、この事例で争点となった壁（クロス）には、国土交通省のガイドラインで耐用年数6年が定められています。
定額法による計算では、入居1年目の残存価値は約83%、3年目で約50%、6年目以降はほぼ1円となるため、入居年数が長くなるほど借主が負担すべき金額の大幅な減少が見込めます。
この事例の借主は約4年間入居しており、仮に壁の汚損が借主の過失であったとしても残存価値は約33%まで下がっていた計算になります。
ゲン入居年数ごとの残存価値は計算ツールで確認できますので、交渉前にぜひご活用ください。
民法第1条第2項：権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
この判決から学ぶ諸経費の扱いと退去費用への対処法
- 諸経費は工事費用に付随するため根拠のない請求には法的に対抗できる
- ガイドラインは諸経費を含む費用負担の判断基準として広く活用されている
- 退去費用の諸経費に疑問がある場合は段階的に交渉を進められる
判決の内容を理解したうえで、退去費用に不透明な諸経費が含まれていた場合にどう対処すればよいか気になる方も多いでしょう。
ここでは、諸経費の法的な位置づけとガイドラインの活用方法、そして具体的な交渉手順を解説します。
諸経費は工事費用に付随するため根拠のない請求には法的に対抗できる
まず、この仙台簡裁の判決が諸経費を認めなかった法的な理由を整理します。
原状回復費用に含まれる諸経費とは、工事の管理費・人件費・廃材処分費・現場経費などを指し、一般的に工事費用の10%から20%程度が上乗せされることがあります。
しかし、この判決では壁の張替え工事自体が不要と判断されたため、それに付随する諸経費も工事に伴う費用として請求根拠なしとされました。
つまり、工事の必要性が認められなければ、諸経費だけを独立して借主に請求することはできないという原則が示されたのです。
ゲン諸経費の内訳が不明な場合は、管理会社に書面で明細の開示を求めることが重要です。
民法第415条第1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
ガイドラインは諸経費を含む費用負担の判断基準として広く活用されている
加えて、国土交通省のガイドラインがこの事例にどう関連するかを確認しておきましょう。
ガイドラインでは、原状回復費用の負担割合を判断する際に「通常の使用による損耗」と「借主の故意・過失による損耗」を明確に区別しています。
この仙台簡裁の判決もガイドラインの考え方に沿った判断であり、自然損耗に対する諸経費の上乗せ請求を否定した点で実務上の重要な先例となっています。
ガイドラインに収録された事例は裁判所の判断基準としても参照されるため、退去費用の交渉時にガイドラインを根拠として示すことは有効な手段です。
ゲンガイドラインは国土交通省のウェブサイトから無料でダウンロードできます。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
退去費用の諸経費に疑問がある場合は段階的に交渉を進められる
最後に、退去費用に不透明な諸経費が含まれていた場合の具体的な対処法を解説します。
第一歩として、管理会社に対して「諸経費の内訳（人件費・廃材処分費・管理費など）を項目ごとに書面で開示してほしい」と伝えることが重要です。
書面で回答がない場合や減額に応じない場合は、国民生活センター（消費者ホットライン188番）への無料相談や、60万円以下であれば簡易裁判所の少額訴訟制度を検討しましょう。
不当に支払った諸経費は民法上の不当利得として返還請求が可能であり、泣き寝入りする必要はありません。
ゲン段階的に交渉を進めれば、不透明な諸経費を含む退去費用を大幅に減額できるケースは少なくありません。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
よくある質問
まとめ
この判決は、工事が不要なら諸経費も請求不可という原則を明確に示した重要な事例です。
退去時に高額な原状回復費用を請求された場合は、まず「各項目が通常損耗に該当するか」「諸経費の内訳と根拠は明示されているか」を確認することが重要です。
この記事のポイントを振り返ります。
- 仙台簡裁は壁の汚損を自然損耗と認め借主負担を畳表取替え費用2万7000円のみとした
- 壁張替えが不要と判断されたため付随する諸経費3万円も全額棄却された
- クロスの耐用年数は6年で入居期間が長いほど借主の負担額は減少する
- 諸経費の内訳が不明な場合は管理会社に書面での開示を求める権利がある
- 不当に支払った諸経費は民法上の不当利得として返還請求が可能になる
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