【カビによる賃貸アパートの退去費用】経年劣化が適用される場合と注意点

賃貸アパートを退去する際、浴室や窓まわりに発生したカビを理由に高額な原状回復費用を請求されるケースがあります。「長年住んでいたのだから経年劣化では？」と疑問に感じる方も少なくないでしょう。

結論から言えば、カビの退去費用に経年劣化が適用されるかどうかは、発生原因・発生箇所・借主の管理状況によって異なります。建物の構造的な問題によるカビは貸主負担が原則ですが、換気や清掃を怠った結果のカビは借主負担となる可能性があります。

この記事では、国土交通省の原状回復ガイドラインに基づき、カビによる退去費用の判定基準、貸主・借主それぞれの負担範囲、特約の有効性、明細確認のポイント、第三者機関への相談タイミングまでを体系的に解説します。

カビによる退去費用は経年劣化が適用されるのか？

カビによる退去費用に経年劣化が適用されるかどうかは、国土交通省の原状回復ガイドラインに沿って判断されます。ここでは、ガイドラインが定める経年劣化の基本概念と、カビへの適用条件を確認しましょう。

1-1. 経年劣化が適用されるカビの判定基準

経年劣化とは、時間の経過とともに建物や設備が自然に劣化する現象を指します。カビについては、建物の構造的な問題が原因で発生した場合や、通常の使用では防げない範囲のカビは経年劣化として貸主負担となります。

1-2. 居住年数と経年劣化の関係

カビの発生箇所がクロス（壁紙）である場合、ガイドラインでは耐用年数を6年と定めています。6年以上居住していれば壁紙の残存価値は1円となるため、カビによるクロス張替え費用の借主負担はほぼゼロになります。

ただし、これは経年劣化分の話であり、借主の故意・過失による損傷が認められた場合は別途判断される点に注意が必要です。10年以上住んだ物件では、通常の使用による浴室や窓まわりのカビは経年劣化として扱われるケースが多くなっています。

浴室・洗面所・キッチンなど水回りや、北向きの部屋に発生するカビについては、建物の構造的要因と借主の使用状況の両面から負担の判断が行われます。ここでは、貸主負担・借主負担それぞれの具体例を確認します。

2-1. 貸主負担となるカビの具体例

以下のようなケースでは、カビの除去・修繕費用は原則として貸主が負担すべきとされています。

2-2. 借主負担となるカビの具体例

一方で、借主の使用方法や管理不足が明らかな場合は、カビの除去費用を借主が負担することになります。

退去費用の交渉を専門家に依頼する方法は、以下の記事で解説しています。

契約書の特約事項はカビの費用負担にどう影響するのか？

賃貸借契約書には、原状回復に関する「特約条項」が記載されていることがあります。カビの費用負担についても、特約の内容次第でガイドラインの原則とは異なる取り扱いとなる場合があるため、契約書の確認は欠かせません。

3-1. 有効な特約の条件

カビに関する特約が法的に有効と認められるためには、国土交通省ガイドラインが示す以下の3要件をすべて満たす必要があります。

3-2. 無効とされる可能性が高い特約

上記の要件を満たさない特約は、消費者契約法10条により無効と判断される可能性があります。具体的には以下のようなケースです。

• 「カビによる損傷はすべて借主負担」など範囲が広すぎる特約
• 経年劣化分を含めた全額負担を求める特約
• 借主への十分な説明なく契約書に盛り込まれた特約
• 相場を大幅に超える高額な費用設定がされた特約

退去費用の明細開示を求める方法と確認ポイントは？

退去時にカビを理由とした費用を請求された場合、まず確認すべきは明細書の内容です。費用の内訳が不明確なまま支払いに応じる必要はありません。

4-1. 明細開示の要求手順

管理会社や貸主に対して、退去費用の明細書を書面で発行するよう求めましょう。口頭での説明だけでは後から確認できないため、必ず書面での開示を依頼することが重要です。

4-2. 費用の妥当性を判断するチェックポイント

明細書を受け取ったら、以下のポイントで費用の妥当性を確認しましょう。

確認項目	チェック内容	注意点
経過年数の反映	居住年数に応じた減価償却が計算されているか	6年以上でクロス残存価値は1円
損傷の原因特定	カビの原因が借主の過失と証明されているか	構造的要因は貸主負担
修繕範囲の妥当性	カビ箇所のみの修繕か、不要な範囲まで含まれていないか	部屋全体の張替えは要確認
単価の相場比較	クロス張替え・クリーニングの単価が相場と乖離していないか	クロス張替え:800〜1,500円/m2が目安
二重請求の有無	敷金から差し引かれる分と追加請求が重複していないか	敷金精算書と照合する

管理会社や貸主との交渉がうまくいかない場合は、一人で悩まず第三者機関に相談しましょう。適切なタイミングで専門家の力を借りることが、問題の早期解決につながります。

5-1. 相談を検討すべきタイミング

以下のような状況に該当する場合は、第三者機関への相談を検討しましょう。

5-2. 相談先と各機関の特徴

相談先	対応内容	費用
消費生活センター（188番）	退去費用トラブルの一般的な相談・助言	無料
法テラス（0570-078374）	法的トラブルの情報提供・弁護士紹介	無料（条件あり）
都道府県の不動産相談窓口	不動産取引に関する専門的な相談	無料
弁護士・司法書士	法的手続きの代理・助言	有料
行政書士	内容証明郵便の作成・書類作成支援	有料

具体的な負担割合は、以下のガイドライン負担割合表で確認できます。

まとめ：カビの退去費用は発生原因と管理状況で負担が変わる

カビによる賃貸退去費用は、発生原因が建物の構造的問題か借主の管理不足かによって負担が大きく異なります。建物の構造的な問題によるカビは貸主負担、借主の過失によるカビは借主負担というのがガイドラインの原則です。

• 本記事は一般的な情報提供を目的としており、実際の退去手続きや費用負担については契約書・管理会社・貸主の案内を必ずご確認ください。
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は法的拘束力を持つものではありませんが、裁判や調停では重要な判断基準として参照されています。