【原状回復ガイドラインの負担割合表】簡単に退去費用の負担割合が分かる

「退去時に壁紙の張替え費用を全額請求されたけれど、6年も住んでいたのに本当に全額負担なの？」「修繕の見積書をもらったけれど、どこまでが自分の負担かわからない」――賃貸物件の退去時、こうした疑問を感じている方は非常に多いのが実情です。

結論から言えば、国土交通省の「原状回復ガイドライン」には部位ごとの負担割合表が定められており、耐用年数に応じて借主の負担は軽減される仕組みになっています。たとえばクロス（壁紙）の耐用年数は6年なので、6年以上居住していれば借主の負担割合は理論上ほぼゼロです。

この記事では、原状回復ガイドラインの負担割合表の読み方から、部位別の耐用年数と計算方法、負担割合が適用されない例外ケース、退去費用を適正にするための実践手順まで、わかりやすく解説します。

退去費用の「負担割合」とは何か

退去費用の交渉を有利に進めるには、まず「負担割合」の基本的な仕組みを理解する必要があります。ガイドラインが定める負担割合の考え方を押さえましょう。

1-1. 負担割合の基本的な考え方

負担割合とは、退去時の修繕費用を貸主と借主でどのように分担するかを示す比率のことです。国土交通省のガイドラインでは、設備や内装材には「耐用年数」が設定されており、入居年数が長くなるほど借主の負担割合は低下します。

この仕組みは「減価償却」の考え方に基づいています。設備は時間の経過とともに自然に価値が下がるため、退去時の修繕費用のすべてを借主に負担させるのは不公平だという考え方です。

1-2. 負担割合表が重要な理由

退去時の修繕費用をめぐるトラブルの多くは、管理会社が経年劣化を考慮せず修繕費用の全額を借主に請求することから発生しています。ガイドラインの負担割合表を知っていれば、請求額が妥当かどうかを自分で判断できるようになります。

ガイドラインでは、設備・内装材の耐用年数に基づいて負担割合が決まります。ここでは主要な部位ごとの耐用年数と、居住年数別の借主負担割合をまとめます。

2-1. 耐用年数6年の設備・内装材

耐用年数6年に該当する設備は最も多く、退去費用トラブルの大部分を占めます。6年以上居住していれば、これらの部位の借主負担はほぼゼロです。

設備・内装材	1年	2年	3年	4年	5年	6年以上
クロス（壁紙）	約85%	約67%	約50%	約33%	約17%	1円
カーペット	約85%	約67%	約50%	約33%	約17%	1円
クッションフロア	約85%	約67%	約50%	約33%	約17%	1円
エアコン	約85%	約67%	約50%	約33%	約17%	1円
インターホン	約85%	約67%	約50%	約33%	約17%	1円
照明器具	約85%	約67%	約50%	約33%	約17%	1円

2-2. 耐用年数8年〜15年の設備

耐用年数が長い設備は、居住年数が長くても一定の負担が残る場合があります。

設備・内装材	耐用年数	3年居住時	6年居住時	耐用年数超過時
戸棚・収納	8年	約63%	約25%	1円
流し台	15年	約80%	約60%	1円
洗面台	15年	約80%	約60%	1円
便器・便座	15年	約80%	約60%	1円
給湯器	15年	約80%	約60%	1円

2-3. 経過年数を考慮しない部位

一部の設備・内装材は、経過年数による減価償却が適用されません。以下の部位については、居住年数に関わらず修繕費用の実費が借主負担となる可能性があります。

原状回復義務の詳しい範囲については、以下の記事で解説しています。

負担割合の計算方法と具体例

負担割合表の数値がわかっても、実際にいくら負担するのかがピンとこない方も多いでしょう。ここでは具体的な計算方法をシミュレーション形式で解説します。

3-1. 定額法による計算の基本

ガイドラインでは、設備の残存価値を「定額法」で計算します。借主の負担額＝修繕費用×（残りの耐用年数÷耐用年数）という計算式が基本です。

たとえば、クロス（壁紙）の張替え費用が6万円、入居期間が3年の場合は以下のように計算します。

3-2. 修繕範囲の最小単位にも注目

ガイドラインでは、修繕費用を算出する際の最小単位も定められています。たとえばクロスの場合、汚損した部分だけでなく「㎡単位」が原則ですが、毀損部分を含む一面分（壁1面）までが借主負担の範囲とされています。部屋全体の張替え費用を請求された場合は減額交渉の余地があります。

負担割合が適用されないケース

すべての修繕に負担割合が適用されるわけではありません。例外的な取扱いが定められているケースを理解しておきましょう。

4-1. 特約による負担変更

賃貸借契約に「ハウスクリーニング代は借主負担」「退去時に畳の表替えは借主が行う」などの特約がある場合、ガイドラインの原則とは異なる負担が生じることがあります。ただし、特約が有効と認められるには以下の要件が必要です。

• 特約に客観的・合理的な理由があること
• 借主が通常の原状回復義務を超える負担であることを認識していること
• 借主が特約による負担に同意の意思表示をしていること

4-2. 故意による重大な毀損の場合

借主が故意に設備を破壊した場合や、善管注意義務に著しく違反するケース（長期間の清掃放棄によるカビの大量発生など）では、経年劣化の考慮が制限される可能性があります。ガイドラインにも「借主の故意・過失の程度が著しい場合は別途考慮」とする記載があります。

負担割合の知識を活用して、退去費用を適正な金額にするための具体的な手順を解説します。

5-1. 請求書の確認と減額交渉の流れ

退去費用の交渉を専門家に依頼する方法は、以下の記事で解説しています。

まとめ：負担割合表を活用して退去費用を適正化しよう

退去費用の請求額が妥当かどうかは、ガイドラインの負担割合表と耐用年数を照合すれば自分で判断できます。入居年数が長いほど借主の負担は軽減される仕組みを正しく理解し、不当な請求から身を守りましょう。

• 本記事は一般的な情報提供を目的としており、実際の退去手続きや費用負担については契約書・管理会社・貸主の案内を必ずご確認ください。
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は法的拘束力を持つものではありませんが、裁判や調停では重要な判断基準として参照されています。