賃貸の退去費用に対するガイドライン【原状回復ガイドラインのまとめ】

賃貸物件を退去する際、退去費用の相場はどの程度か気になる方も多いでしょう。

退去費用は、賃貸契約書に記載された原状回復の規定や、物件の経年劣化、損耗の程度によって大きく変わります。

一般的には、敷金から原状回復費用や清掃費用が差し引かれて返還されますが、修繕が必要な場合は追加で費用が請求されることもあります。

国土交通省のガイドラインによると、通常の使用による損耗は賃貸人が負担し、故意・過失や通常の使用を超える損耗は賃借人が負担するのが原則です。

例えば、壁紙の一部が傷んだ場合、その部分だけを修復する費用は賃借人の負担となりますが、部屋全体の壁紙を張り替える必要がある場合は賃貸人が負担すべきとされています。

また、経過年数や入居年数を考慮して負担割合が調整されるため、長期間住んでいた場合の負担は軽減される傾向にあります。

退去費用の相場を把握するためには、契約内容や物件の状態をしっかり確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。

退去時には修繕と清掃作業を実施する

賃貸物件を退去する際、賃貸人が定めた契約書に原状回復に関する規定がある場合は、その規定に従わなければなりません。

つまり、賃貸人が指定した業者によって原状回復を行わなければならず、自分自身や指定業者以外に原状回復を行わせることはできません。

ただし、賃貸借契約書に賃借人が自分で原状回復を行う旨が規定されている場合は、自分で行ったり、指定業者に行わせたりすることができます。

敷金返還請求および原状回復費用の減額請求をする

入居時に敷金を預けている方は、賃貸借契約書に基づいて、原状回復費用や清掃費用などが差し引かれた金額が返金されます。

また、入居時にハウスクリーニング代を支払っている方は、清掃作業のみであれば追加で原状回復費用の請求はないでしょう。

一方、修繕が必要であった場合は、原状回復費用を請求される可能性があります。

賃借人の原状回復義務の範囲

契約終了時には、建物の損耗について賃貸人と賃借人で責任を分担するため、通常の使用による損耗とそれ以外の損耗に区分けがされています。

1. 賃借人の通常の使用による損耗
2. 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗

通常の使用による損耗については原状回復義務がなく、それ以外の損耗については原状回復義務があります。

つまり、通常の損耗については賃貸人が費用を負担し、それ以外の損耗については賃借人が費用を負担することになります。

賃借人の負担対象範囲

賃借人の負担対象範囲の基本的な考え方として、原状回復とは、借りた物件を返す際に、元の状態に戻すことを指します。

このとき、壊れてしまった部分を修復することが必要ですが、その修復の範囲は最小限にとどめ、できるだけ壊れた部分だけを直すことが原則です。

例えば壁のクロスの場合、毀損箇所だけを修繕するだけでは商品価値を維持できない場合があり、部屋全体のクロスの張替えが必要になることがありますが、クロスの色や模様が一致しなくても、物件としての価値が低下するわけではありません。

このような場合、全体のクロスを揃えることは、物件の価値を維持するためには必要ですが、原状回復の範囲を超える利益を得ることになるため、賃貸人が負担するべきとなります。

一方、毀損した部分だけを修復しても、その箇所が目立ってしまうことがあります。

このような場合は、毀損した部分を含む一面分のクロスを張替えることが妥当と考え、この費用は、毀損を引き起こした賃借人が負担することになります。

このように、賃貸人と賃借人の間に認識の違いがある場合は、補修工事の最低施工可能範囲や負担を考慮し、客観的に判断する必要があります。

建物の損耗等について

建物が経年変化や通常の使用によって傷んでいくことは避けられません。

しかし、具体的にどの程度の傷みが「通常の使用」とされ、賃貸人と賃借人の負担割合がどうなるかは定義が曖昧でトラブルの原因になります。

このため、国土交通省のガイドラインでは、具体的な苦情や相談事例をもとに、判断基準を設け、トラブルを予防・解決するためのガイドラインを示しています。

賃借人が手入れを怠ったことで損耗が広がった場合、賃借人には管理の怠慢があると考えられ、❸特別損耗と見なされる場合があります。

経過年数の考え方

物件の賃貸契約において、設備や家具などは経年劣化するため、一定の期間が経過すると価値が下がります。

これを「減価償却」と言います。

賃借人が、建物や設備を壊したり、手入れを怠って損傷が生じた場合、賃貸人は、賃借人に修繕費用の負担を求めることができますが、通常の損耗や年数経過による劣化は、契約期間中に支払った賃料に含まれており、修繕費用の全額を賃借人が負担することはありません。

なぜなら、通常の損耗や年数経過による劣化は、賃貸人と賃借人が契約する際に、互いに前提としているものだからです。

そのため、これらの費用は、賃貸人と賃借人が契約期間中に支払った賃料で補てんされるため、明け渡し時には、通常の損耗や年数経過による劣化による費用は賃借人が負担する必要がないとされています。

また、賃借人が建物や設備を1年で損傷させた場合と、１０年で損傷させた場合では、後者の場合の方が、経年変化や通常の損耗がより大きくなっているはずです。

そのため、建物や設備の経年年数を考慮して、賃借人の負担割合を調整することが適切となります。

つまり、経年年数が長い場合には、賃借人の負担割合を低く設定することが必要となります。

関連記事：自分で原状回復費用を計算してみる

入居年数による代替

経過年数を考慮する場合、新築でない賃貸物件では、設備や修繕のタイミングは異なります。

そのため、管理者が完全に把握することは難しく、入居時に提示された経過年数も確認できないことがあります。

他方、入居年数は明確でわかりやすいため、国土交通省のガイドラインでは、経過年数を入居年数で代替する考え方を採用しています。

ただし、入居時の設備状態は、必ずしも新品のものばかりではないため、その設備状況によって経過年数を調整して負担割合を決定します。

なお、契約当事者が協議して決定し、設備交換をした場合は設備の価値は新品の扱いとなりますが、そうでない設備は建築後の経過年数や損耗を考慮して適切な負担割合を決定します。

賃借人は物件を注意して使う義務があることも忘れずに注意しましょう。

経過年数（入居年数）を考慮しない修繕

建物の部位で、長い期間使える部分や、部分的に修繕できる箇所（例えば、フローリング）については、経過年数を考慮する必要はありません。

なぜなら、部分的に修繕しても、将来的には全体を張替えることが一般的であり、部分的に修繕したからといっても、全体の価値が上がるわけではないからです。

つまり、賃貸人が負担するのが妥当です。

それに、部分的に修繕した場合でも、フローリング全体の価値は減っている可能性があるので、修繕費用を全額賃借人に負担させるのは不合理です。

また、襖紙や障子紙、畳表などの消耗品についても、経過年数を考慮する必要はありません。

なぜなら、これらのものはすぐに価値が下がってしまうからです。

減価償却資産のうち、これらのものの使用可能期間が1年未満のものや取得価額が10万円未満のものは、消耗品として処理することができます。

ただし、フローリング全体の張替えが必要な毀損の場合には、経過年数を考慮して費用を分担する必要があります。

トラブルに発展した際は少額訴訟とADRを検討

賃貸住宅におけるトラブルは、当事者同士の話し合いで解決することが一般的ですが、解決できない場合は裁判で決着を図ることになります。

しかし、裁判にかかる費用や時間の問題で、多くの人は裁判まで進むことができません。

そのため、最近では少額の請求については費用や時間が少なくて済む簡易裁判所の制度を活用することが多く、また、中立的な第三者を介入させてトラブル解決を図るADRという制度も注目されています。

今後はこれらの制度を利用することで、トラブルが円滑に迅速に解決できることが期待されています。

以上のように、トラブル解決には、当事者が自分たちで判断して利用できる簡易的な制度があります。

一般的には、最初に相談・あっせんが試みられ、解決できない場合には、調停、訴訟、仲裁が利用されます。

関連記事：原状回復費用でよくあるトラブル事例【原状回復ガイドラインのまとめ】

まとめ

賃貸物件を退去する際、退去費用の相場やトラブル防止策を理解することが重要です。

退去後の原状回復トラブルを円滑に解決するためには、契約書の規定を遵守し、賃貸人指定の業者による修繕を基本とし、賃借人は故意・過失や通常使用を超えた損耗に対してのみ費用負担を行い、通常の損耗や経年劣化は賃料に含まれていることを理解する必要があります。

特に、フローリングや消耗品の修繕については経過年数を考慮し、当事者間での話し合いが難しい場合は、少額訴訟手続（60万円以下）やADR、消費生活センターなどの行政機関が提供する紛争解決制度を活用して、公平かつ迅速な解決を目指すべきです。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）