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賃貸物件の退去時に行われる立会いでは、事前の準備と正しい知識があれば、不要な費用請求や認識のズレによる紛争を効果的に防ぐことができます。
国土交通省が発行している原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）に基づけば、借主と貸主の負担区分は明確に定められており、契約内容の確認や室内状態の記録、修繕・原状回復の範囲に関する認識共有が重要になってきます。
加えて、原状回復義務の正しい理解と耐用年数の確認を踏まえた上で、立会いの一連の流れを把握し、水回り・居室・外回りなどのチェックポイントを事前に準備しておくことが求められるでしょう。
退去立会いでのトラブルを未然に防ぐためには、ガイドラインの内容を正しく理解し、実際の立会いで活用できる具体的な対策を知っておく必要があります。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
退去立会いとは、賃貸借契約終了時に借主と貸主（または管理会社）が一緒に部屋の状態を確認し、原状回復の範囲と費用負担を決定する重要な手続きになります。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復とは「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
立会いでは単純に室内を見回るだけでなく、入居時の状態と比較して、どの部分が借主負担となるのかを具体的に判断していきます。
一般的な退去立会いは、事前の日程調整から始まり、当日の現地確認、その後の精算書作成まで約1～2週間程度の期間を要するでしょう。
立会い当日は、借主と貸主側の担当者が一緒に各部屋を回りながら、気になる箇所を一つずつ確認し、写真撮影や記録を行っていきます。
行政書士 松村 元立会いは借主の権利を守る重要な機会です。遠慮せずに気になる点があれば積極的に質問し、納得できるまで説明を求めましょう。
原状回復の正しい理解のポイントは、借主負担となる損耗と貸主負担となる経年劣化・通常損耗を明確に区別することです。
国土交通省のガイドラインでは、借主が負担すべき原状回復の範囲を「故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」に限定しています。
借主負担となる損耗には、故意につけたキズや汚れ、不注意による破損、清掃を怠ったことによる著しい汚れなどが含まれます。
| 損耗の種類 | 借主負担の例 | 貸主負担の例 |
|---|---|---|
| 壁・天井 | タバコのヤニ・におい、釘穴（下地補修が必要） | 日照による変色、画鋲程度の小さな穴 |
| 床 | 飲み物をこぼした放置によるシミ、キャスター跡 | 畳の自然な変色、フローリングの色あせ |
| 水回り | カビを放置して広がった汚れ | 水垢などの通常清掃で除去可能な汚れ |
ガイドラインでは、設備や建材の耐用年数に応じて借主負担額を軽減する考え方が示されています。
例えば、クロスの耐用年数は6年とされており、入居期間が長いほど借主の負担割合は減少し、6年を超えれば借主負担は1円となるケースもあるでしょう。
この仕組みを理解しておくことで、長期間居住した借主は過度な費用請求を回避できる可能性が高まります。
行政書士 松村 元耐用年数の考え方は、借主にとって非常に有利な制度です。立会い時には必ず入居期間と照らし合わせて負担額を確認しましょう。
立会い当日の準備では、入居時の書類・写真の用意、室内の清掃、気になる箇所の事前確認、質問事項の整理が重要になります。
十分な準備をしておくことで、立会いをスムーズに進めることができ、見落としや認識違いによるトラブルを防げるでしょう。
入居時に撮影した写真があれば、退去時の状態と比較して変化した部分を明確に把握できます。
契約書の特約事項は特に重要で、一般的なガイドラインと異なる取り決めがある場合もあるため、事前に内容を確認しておきましょう。
立会い前の清掃は、借主の善管注意義務の履行を示す重要な要素となりますが、プロレベルの清掃は必要ありません。
一般的な掃除機がけ、水回りの清拭、ゴミの撤去程度で十分であり、過度な清掃に時間をかける必要はないでしょう。
むしろ、清掃よりも室内の損耗状況を正確に把握し、借主負担となりそうな箇所を事前にリストアップしておくことが重要になります。
行政書士 松村 元完璧な清掃を目指す必要はありません。通常の生活レベルでの清掃で十分ですので、負担に感じすぎないようにしましょう。
立会い時に見落としやすいチェックポイントは、設備の動作確認、建具の調整不良、電気・水道の不具合、共用部分との境界部分などがあります。
目に見える損傷だけでなく、機能面での問題も重要な確認事項となるため、時間をかけて丁寧にチェックする必要があるでしょう。
水回り設備では、単純な汚れの確認だけでなく、水の流れ、排水の状況、異音や振動の有無まで確認することが大切です。
特に排水の詰まりや水漏れは、借主の使用方法に起因する場合と経年劣化による場合があるため、入居時の状態と比較して判断する必要があります。
ドアや窓の開閉、鍵の施錠・解錠、エアコンや給湯器の動作など、普段当たり前に使用している設備の動作確認も重要なポイントになります。
これらの不具合は、立会い時に発見されなければ後から借主負担として請求される可能性があるため、必ず動作させて確認しましょう。
また、建具の調整が必要な場合には、それが借主の使用による問題なのか、経年劣化によるものなのかを明確にしておくことが大切です。
行政書士 松村 元設備の動作確認は時間がかかりますが、後々のトラブルを防ぐために必ず実施しましょう。不具合を見つけた場合は、その場で記録することが重要です。
トラブル防止のための交渉術では、ガイドラインに基づいた論理的な主張、写真・動画による客観的記録、書面での合意形成が重要なポイントとなります。
感情的にならず、事実に基づいて冷静に話し合いを進めることで、双方が納得できる解決策を見つけられるでしょう。
立会い時の交渉では、国土交通省のガイドラインを基準として、具体的な根拠を示しながら話し合いを進めることが効果的です。
例えば、経年劣化による変色を借主負担として請求された場合には、ガイドラインの該当部分を示して貸主負担であることを説明しましょう。
また、耐用年数を超えた設備については、借主負担額の軽減や免除を求めることができるため、入居期間と照らし合わせて主張することが大切になります。
立会い時の記録は、後日の紛争防止において極めて重要な役割を果たすため、以下の点に注意して記録を残しましょう。
特に、合意に至らなかった事項については、双方の主張を明確に記録し、後日の話し合いや専門家への相談に備えることが重要です。
立会い確認書にサインする前には、内容を十分に確認し、納得できない部分があれば修正を求めるか、異議がある旨を記載してもらいましょう。
行政書士 松村 元記録は客観的で詳細であることが重要です。後日のトラブルを防ぐため、少しでも疑問に思うことがあれば、その場で確認し記録に残しましょう。
退去立会いにおけるトラブル防止のために最も重要なことは、国土交通省のガイドラインに基づいた正しい知識を持ち、事前準備を十分に行い、立会い時には客観的な記録を残すことです。
原状回復の負担区分は法的に明確な基準があるため、感情的にならず事実に基づいて冷静に対応することが大切になります。
また、立会いは借主の権利を守る重要な機会でもあるため、遠慮せずに疑問点を質問し、納得できるまで説明を求めることが必要でしょう。
万が一、立会い時に解決できない問題が生じた場合には、認定司法書士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めいたします。
適切な準備と正しい知識があれば、退去立会いを安心して進めることができ、不要なトラブルや費用負担を避けることが可能になります。
