［事例19］「50%償却」と「賃借人の負担義務を定めた特約」の規定のあった事例

事例の背景

賃借人Xは、平成6年8月に賃貸人Yと期間2年の賃貸借契約を締結し、保証金（敷金）として47万円を差し入れました。

契約書には、「50%償却」と「修理費実費償却」の記載があり、別表・第1表には項目別の修理種別・修理内容・修理基準が定められていました。

平成14年5月、契約は合意解除され、賃借人Xは物件を明け渡しましたが、賃貸人Yはリフォーム費用として52万7572円を請求し、敷金の返還を拒否しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、賃借人の原状回復義務は通常の使用による減耗や汚損を超える範囲に限定されると判断し、特約は賃借人の負担義務を定めたものではなく例示的な規定であると解釈しました。

また、賃貸人が通常の使用による減耗や汚損を賃借人に負担させるためには、契約条項で明確な特約を定める必要があると指摘し、本件ではそのような合意は認められませんでした。

賃借人Xが負担すべき原状回復費用は、キッチン上棚取手取付け費用1000円、排水エルボー費3000円、室内清掃費3万5000円と消費税の合計4万950円と認定されました。

その結果、賃貸人Yが賃借人Xに支払うべき敷金23万5000円から原状回復費用4万950円を差し引いた19万4050円の返還が命じられ、賃貸人Yの請求はこの範囲内で認められました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃貸借契約において、賃借人の原状回復義務を明確にするためには、契約条項で具体的な特約を設けることが必要です。

特に、通常の使用による減耗や汚損を賃借人に負担させる場合には、契約書に明確な合意を記載することが重要です。賃貸人は、賃借人の退去時に請求する原状回復費用について、契約書で事前に明確に定めておくべきです。

一方、賃借人は契約書の内容を十分に確認し、不明点があれば事前に確認することが求められます。

これにより、トラブルを未然に防ぐことが可能となります。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）