［事例38］賃借人が敷引特約を認識していても特約の合意が否定された事例

事例の背景

賃貸借契約の締結: 賃借人Ｘと賃貸人Ｙは、平成17年10月に月額賃料8万5000円で賃貸借契約を締結し、敷金として42万5000円を支払いました。

敷引特約: 契約書には、敷金について明け渡しの1か月後に3.5か月分を差引いて返還するとの約定が記載されていました。

明け渡しと敷金返還: 賃借人Ｘは平成21年3月28日に物件を明け渡しましたが、賃貸人Ｙは敷金のうち12万7500円のみを返還しました。

訴訟提起: 賃借人Ｘは、敷引特約の不成立及び消費者契約法10条違反を主張し、29万5960円の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、敷引特約が通常損耗による修繕費を目的とするものと認定したものの、契約書に通常損耗の範囲が明記されておらず、賃貸人や不動産会社が口頭で説明したと認められる証拠もないため、特約の成立を否定しました。

また、賃借人Ｘが敷引特約を認識していたことは認められるが、具体的かつ明確な説明を受けて納得する必要があったと指摘しました。

さらに、賃貸人Ｙが主張した修繕費用42万7088円については、賃借人Ｘが自認する1540円以外は故意・過失による特別損耗と認められないと判断しました。

その結果、裁判所は敷引特約の成立を否定し、賃借人Ｘに対して29万5960円の敷金返還を命じました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

敷引特約を有効とするためには、契約書に通常損耗の範囲を明記し、賃借人に対して具体的かつ明確な説明を行う必要があります。

また、賃貸人が修繕費用を請求する際には、その損耗が賃借人の故意・過失によるものであることを立証することが重要です。

これにより、トラブルを防ぎ、双方の権利を適切に保護することができます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）