賃貸トラブルでよくある特約事項とは?

行政書士の一問一答

賃貸トラブルでよくある特約事項とは?

アパートやマンション等の賃貸物件の契約時に交わされる特約は原則として有効ですが、賃借人に不利な特約は、賃借人が理解したうえで合意していなければ無効となります。

賃貸トラブルでよくある特約事項とは?【特約は原則として有効】

個人同士の取引を規律する法律には、民法があります。

民法の目的は、個人間の取引は原則として、当事者同士の合意に任せ、紛争が生じた場合の解決の指針を示すことにあります。

その為、私人間の契約で、法律と異なる定めをすること(特約を設ける)は、原則として有効です。

これを、契約自由の原則といいます。

賃貸トラブルでよくある特約事項とは?【無効になる場合】

契約自由の原則があるにも関わらず、特約が無効となる場合もあります。

賃貸借契約の場合は、家屋の所有者である貸主の方が、借主よりも強い立場に立つことが多いので、弱者である借主の権利を守る為の法律が定められています。

それらの法律に抵触する特約は、無効とされる場合があります。

賃貸トラブルでよくある特約事項とは?【借地借家法は借主を保護】

借地借家法は賃貸借契約での借主保護の為に定められた法律であり、これと反する特約は無効とされます。

例えば、借地借家法よりも短い賃貸借契約期間を特約で定めた場合は、特約自体が無効とされ、賃貸借期間については「定めのないもの」となります。

賃貸トラブルでよくある特約事項とは?【過去の判例】

民法などの一般法に比べて、消費者の権利を制限する、またはその義務を加重し、信義誠実の原則に反して、その利益を一方的に害する特約は、無効とされます。

例えば、賃貸トラブルで敷金の全額を敷引きして、借主に一切返さない特約を、消費者契約法第10条により無効とした判例があります。

賃貸トラブルでよくある特約事項とは?【まとめ】

借主に不利な特約でも、契約自由の原則により有効とされますが、借地借家法に違反する場合や、消費者契約法第10条により無効とされる場合もあります。

特約があるからといっても、言いなりになるのではなく、あまりに過重な負担を強いるものである場合は、専門家に相談してみるのも手です。